Le Subdray 2026 : Secteur calme • Tarifs raisonnables • Familles Confort

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

5.1

/10

27 critères objectifs

43 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

1 094 €/m²

Prix médian Maison

Dynamisme du Marché

Periurbain

6.8/10

À 1094€/m², Le Subdray offre une opportunité rare : acheter la tranquillité d'un marché stable avant sa prochaine accélération.

Votre fourchette de prix locale

7 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

1 189 habitants

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

8.1

Très bon

10.0

Éducation

2 établissements dans la commune + 121 à proximité

dont 28 maternelles, 50 primaires, 10 collèges, 13 lycées

École la plus proche à 0.4km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

2 terrains de jeux, 1 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

2.4

Activités Enfants

1 bibliothèque

Pourquoi 8.1/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 595 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.4

Faible

3.3

Dynamisme Marché

7 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

43 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (1 189 hab.)

0.0

Évolution Prix

-5.02% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +3.6% sur 5 ans

Dynamique positive

Pourquoi 3.4/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-5.02%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

1.8

Transports 0.0/10

Pas de gare dans la commune

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

1 189 habitants

Commerces 0.0/10

Peu de commerces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

6.2

Santé 7.5/10

Services de santé limités

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

19.7% de retraités

Services proximité 0.3/10

Services limités dans la commune

Adapté aux retraités autonomes. Services essentiels accessibles, cadre calme apprécié.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Le Subdray.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Maison

1 094 €/m²

Prix médian basé sur 43 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

Rapport immobilier expert

Sécurisez votre projet • Le Subdray

L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié de 1094€ à Le Subdray est une base transactionnelle solide. Pour autant, il doit être croisé avec les flux INSEE afin de mesurer la réalité dynamique de la demande et non une simple moyenne historique.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 526€ à 2321€ révèle une fragmentation de la valeur immobilière à Le Subdray. Notre audit analyse l'hyper-proximité et les infrastructures pour positionner précisément votre bien au sein de cette distribution.

Une arme pour négocier

Notre rapport offre un accès simplifié aux transactions officielles du voisinage. Vous comparez votre projet aux ventes réelles (DVF) grâce à une lecture experte, mobilisant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit se positionne comme le tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécurise les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Sécuriser ma cotation

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Le Subdray

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 1094€ sur Le Subdray ?

La médiane de 1094€/m² est le pivot de notre marché, un point d'équilibre. Une différence n'est pas une anomalie, mais le reflet de la réalité d'un bien. Chaque propriété est unique : son état, son standing ou son jardin impactent sa valeur réelle. L'écart entre une annonce et cette médiane traduit simplement la somme de ces spécificités. C'est la diversité du parc immobilier qui crée cette fourchette de valeur, bien au-delà d'un simple chiffre.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Le Subdray ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, l'instant T de la mise en vente. Les prix 'Signés' des notaires valident, eux, le passé : l'aboutissement d'une vente initiée il y a plusieurs mois. Cet écart temporel est normal. Il mesure le temps nécessaire pour qu'une transaction trouve son équilibre et que la valeur d'un bien soit validée par l'acte de vente.

Comment savoir si une annonce sur Le Subdray est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 526€ à 2321€ ?

La médiane de 1094€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, la fourchette extrême est votre outil. Un prix au-delà de 2321€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique, soit il est surévalué. À l'inverse, une offre très basse peut cacher des défauts. Votre analyse doit situer le bien par rapport à la médiane. Si le prix s'en écarte excessivement, il faut comprendre pourquoi. La valeur se justifie, elle ne s'impose pas.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Le Subdray et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Bourges

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Bourges. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Bourges

Prix au pôle : 1 529€/m² (+40%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Le Subdray

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Le Subdray avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Saint-Caprais , économisez jusqu'à 274€/m² (soit -25%)

Découvrir Saint-Caprais

Arbitrage Immobilier : Optimiser votre budget autour du Subdray

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À Le Subdray, votre budget de 181 604€ sert 166m². À Vorly (-18%), cette somme acquiert un foncier plus généreux. Vous passez de 166m² à environ 202m² (+36m²), gagnant l'équivalent d'une chambre supplémentaire pour un investissement identique.

Communes identifiées

Saint-Michel-de-Volangis

874 €/m²

-20%

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même budget, Pigny offre un cadre de vie supérieur, spécifiquement valorisé comme 'idéal pour retraités'. C'est une stratégie de capitalisation sur la qualité de vie et le calme, préparant l'avenir sans surcoût par rapport à votre investissement actuel au Subdray.