Léguevin 2026 : Phase d'ajustement • Zone périurbaine équilibrée • Retraités Qualité

Données : Transactions officielles (DVF) & Contexte INSEE

Note Pulse

5.9

/10

27 critères objectifs

96 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 623 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 2 437 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

8.0/10

À 2623€/m², la baisse de 8.7% offre une opportunité d'achat rare face à une population retraitée, moins consommatrice de biens neufs.

Votre fourchette de prix locale

61 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

9 733 habitants

Hôpital

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.7

Très bon

6.3

Éducation

8 établissements dans la commune + 211 à proximité

dont 51 maternelles, 96 primaires, 34 collèges, 17 lycées

École la plus proche à 0.6km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.9

Espaces Verts

3 terrains de jeux, 4 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

9.9

Activités Enfants

1 piscine, 3 gymnases, 1 cinéma, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.7/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 217 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.8

Faible

4.7

Dynamisme Marché

61 ventes/an en moyenne

ITL 6.2/10 = Marché tendu

96 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Ville moyenne (9 733 hab.)

0.0

Évolution Prix

-8.73% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +5.9% sur 5 ans

Forte croissance

Pourquoi 3.8/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-8.73%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

4.0

Transports 2.0/10

Pas de gare dans la commune

12 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

9 733 habitants

Commerces 5.5/10

13 commerces proximité + 2 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.3

Santé 10.0/10

Hôpital

2 médecins • 2 pharmacies • 17 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

17.9% de retraités

Services proximité 6.4/10

Tout à proximité : 3 boulangeries, 2 épiceries

2 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Léguevin.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 437 €/m²

Prix médian basé sur 41 transactions

Maison

2 623 €/m²

Prix médian basé sur 55 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

Rapport immobilier expert

Sécurisez votre projet • Léguevin

L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié (2623€) est une photographie des actes signés à Léguevin. Pour évaluer un bien, il faut contextualiser ce chiffre par les flux INSEE afin de saisir la dynamique réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 857€ à 3906€ invalide la moyenne. Notre audit analyse l'hyper-proximité (services, infrastructures) pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur à Léguevin.

Une arme pour négocier

Notre rapport offre un accès simplifié aux transactions officielles du voisinage. Il permet de comparer votre projet aux ventes réelles (DVF) avec une lecture experte, offrant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit se positionne comme un tiers de confiance. C'est le document qui objective la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Objectiver ma valeur

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Léguevin

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2623€ sur Léguevin ?

La médiane de 2623€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la valeur intrinsèque du bien : son état, son standing, son jardin ou sa situation. Ce n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens autour de ce repère central. Chaque bien a son propre prix, naturellement.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Léguevin ?

Il n'y a pas de retard, mais un cycle de vie. Le prix des notaires (2623€/m²) est la photographie du passé validé, le résultat d'une vente conclue. Le prix des annonces est l'ambition du présent. L'écart entre les deux représente le temps nécessaire au marché pour trouver son équilibre. C'est le délai entre l'intention de vendre et la signature finale, le temps de la rencontre entre un bien et son acheteur.

Comment savoir si une annonce sur Léguevin est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 857€ à 3906€ ?

Notre médiane de 2623€ est votre 'juge de paix'. La fourchette extrême (857€-3906€) montre la diversité du parc. Une annonce dépassant le plafond de 3906€/m² est un signal d'exception, un bien d'exception ou une surévaluation. Pour évaluer une annonce, comparez-la à la médiane. Si elle est très au-dessus, analysez les justifications (rareté, travaux). C'est un outil pour situer la valeur et identifier les risques.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Léguevin et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Toulouse

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Toulouse. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Toulouse

Prix au pôle : 3 185€/m² (+21%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Léguevin

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Léguevin avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Mérenvielle , économisez jusqu'à 1 244€/m² (soit -47%)

Découvrir Mérenvielle

Arbitrage immobilier : Léguevin face à ses alternatives périurbaines

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En arbitrant vers Bessières, vous transformez votre budget Léguevin en espace pur. Sur 117m², l'économie de -16% représente environ 49 000 €. Cela permet d'acquérir une surface proche de 140m² pour le même investissement, un atout majeur en zone périurbaine où le foncier dicte le standing.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent à Léguevin, Portet-sur-Garonne (2846€/m²) offre une optimisation de capital par la qualité de vie. L'atout 'cadre idéal pour retraités' signifie un environnement plus apaisé et des services préservés, valorisant durablement votre patrimoine au-delà de la simple surface.