Marseille 11e Arrondissement 2026 : Secteur apaisé • Familles Charme • Appréciation constante

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

6.9

/10

27 critères objectifs

554 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 580 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 4 396 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

8.3/10

À 4396€/m², le 11e offre une opportunité d'achat rare pour les familles : négociez fort avant la flambée.

Votre fourchette de prix locale

274 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

58 363 habitants

Hôpital

Gare Gare locale

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

8.2

Très bon

7.6

Éducation

52 établissements dans la commune + 76 à proximité

dont 34 maternelles, 47 primaires, 15 collèges, 15 lycées

École la plus proche à 0.2km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.3

Espaces Verts

17 terrains de jeux, 10 terrains de grands jeux, 4 boulodromes

10.0

Activités Enfants

3 piscines, 5 gymnases, 2 cinémas

Pourquoi 8.2/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 122 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

5.1

Moyen

7.3

Dynamisme Marché

274 ventes/an en moyenne

ITL 6.6/10 = Marché tendu

554 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut :

Grande ville (58 363 hab.)

2.0

Évolution Prix

-2.99% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +1.1% sur 5 ans

Croissance modérée

Pourquoi 5.1/10 ? Potentiel d'investissement modéré. Analyser finement la zone et le type de bien. Le marché est actuellement en baisse (-2.99%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

6.0

Transports 4.0/10

Gare Gare locale présente

122 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut :

58 363 habitants

Commerces 10.0/10

232 commerces proximité + 8 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.1

Santé 10.0/10

Hôpital

105 médecins • 18 pharmacies • 191 infirmiers

Calme 4.8/10

Environnement urbain dynamique

24.0% de retraités

Services proximité 8.4/10

Tout à proximité : 49 boulangeries, 33 épiceries

8 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Marseille 11e Arrondissement.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 580 €/m²

Prix médian basé sur 363 transactions

Maison

4 396 €/m²

Prix médian basé sur 191 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

Rapport immobilier expert

Sécurisez votre projet • Marseille 11e Arrondissement

L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié de 4396€ est une photographie officielle des ventes du 11e. Pour évaluer votre bien, cette donnée brute doit être croisée avec les flux INSEE afin de comprendre la dynamique socio-économique réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 873€ à 10286€ révèle une fragmentation micro-locale intense. Notre audit analyse l'hyper-proximité et les services pour situer précisément votre projet dans cette distribution de valeur, au-delà de la simple moyenne.

Une arme pour négocier

Notre rapport DVF + INSEE vous donne accès aux transactions officielles du voisinage. Vous comparez votre projet aux ventes réelles avec la grille de lecture des experts, en toute transparence.

Accélérez votre financement

Cet audit est votre tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser la négociation grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Auditer ma rue

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Marseille 11e Arrondissement

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2580€ sur Marseille 11e Arrondissement ?

La médiane de 2580€/m² est votre pivot de référence, le point d'équilibre du marché. Une annonce ou une estimation ne peut s'y calquer parfaitement car chaque bien est unique. L'écart provient de critères objectifs : état de la rénovation, luminosité, calme, vue ou extérieur. Une annonce à 314€/m² signalera un bien à rénover en profondeur, tandis qu'une autre approchant 8173€/m² se justifiera par des prestations d'exception. Cette différence n'est pas une anomalie, elle illustre simplement la diversité des biens autour de ce repère central.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Marseille 11e Arrondissement ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage naturel dans le cycle de vie d'une vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, l'intention. Les prix 'Signés' des notaires, eux, sont la validation d'un marché passé, l'aboutissement d'une transaction négociée quelques mois plus tôt. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour que le marché valide une nouvelle dynamique de prix. C'est le temps de l'analyse, de la visite et de l'accord final qui crée ce décalage informatif.

Comment savoir si une annonce sur Marseille 11e Arrondissement est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 314€ à 8173€ ?

Considérez la médiane de 2580€/m² comme votre 'juge de paix'. Une annonce est cohérente si elle se situe dans une fourchette réaliste autour de ce point. Pour évaluer un bien, comparez sa surface et son prix au m² à cette référence. Dépasser le plafond de 8173€/m² est un signal d'exception : cela doit correspondre à un bien de standing très haut de gamme. À l'inverse, une annonce très basse nécessite une analyse fine de l'état du bien. La fourchette vous aide à situer une annonce et à identifier les risques de surévaluation.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Stratégie Immobilière : Arbitrage sur Marseille 11e Arrondissement

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

Sur Marseille 14e Arrondissement, l'économie est de -27%. Pour un budget équivalent au 11e, vous passez de 64m² à environ 88m² (+24m²). C'est un gain d'espace brutal, transformant un 2-pieces en 3-pieces, typique de l'optimisation urbaine.

Communes identifiées

Martigues

3 818 €/m²

-13%

Marseille 4e Arrondissement

3 917 €/m²

-11%

Marseille 14e Arrondissement

3 208 €/m²

-27%

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même capital, Plan-de-Cuques (4805€/m²) offre un atout majeur : un cadre idéal pour retraités. En zone rurale, l'investissement se porte sur le calme et le foncier, privilégiant la qualité de vie long terme plutôt que la densité marseillaise.