Andernos-les-Bains 2026 : Couronne résidentielle • Retraités Accessibilité • Hausse maîtrisée

La médiane de 4778€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la diversité des biens : l'état, l'emplacement exact, la vue sur l'étang ou les prestations créent de la valeur. Une différence n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle d'un bien spécifique par rapport à la masse. C'est la preuve que le marché est vivant et varié autour de ce repère central.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché (le présent). Les prix 'Signés' des notaires valident l'accord trouvé, quelques mois plus tôt (le passé validé). L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour qu'une transaction aboutisse. C'est un signal de la dynamique du marché : si les prix signés montent, la tendance est haussière pour les annonces futures.

Notre médiane de 4778€ est votre 'juge de paix'. La fourchette extrême (492€ à 9520€) montre la diversité des profils. Pour évaluer une annonce, comparez-la d'abord à la médiane. Un prix très bas peut signaler un bien nécessitant de lourds travaux. À l'inverse, dépasser le plafond de 9520€/m² est un signal d'exception : le bien doit justifier une valeur unique (standing, emplacement exceptionnel). Sans cela, le risque est une surévaluation.