Cugnaux 2026 : Secteur apaisé • Retraités Charme • Socle solide

Source : Prix réels Notaires (DVF) & Statistiques INSEE

Note Pulse

5.8

/10

27 critères objectifs

216 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 698 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 2 500 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

7.1/10

À 2698€/m², la baisse offre une opportunité d'achat face à une population retraitée stable et exigeante.

Votre fourchette de prix locale

128 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

20 601 habitants

Hôpital

Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

6.6

Bon

5.3

Éducation

12 établissements dans la commune + 319 à proximité

dont 84 maternelles, 124 primaires, 43 collèges, 26 lycées

École la plus proche à 0.7km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

7 terrains de jeux, 7 terrains de grands jeux, 2 boulodromes

4.7

Activités Enfants

3 gymnases, 1 bibliothèque

Pourquoi 6.6/10 ? Environnement familial correct. Quelques équipements à proximité mais peut nécessiter des déplacements. Avec 1 établissement pour 1 717 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

4.7

Moyen

5.5

Dynamisme Marché

128 ventes/an en moyenne

ITL 7.2/10 = Marché très tendu

216 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Grande ville (20 601 hab.)

2.6

Évolution Prix

-2.37% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +15.6% sur 5 ans

Forte croissance

Pourquoi 4.7/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-2.37%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

4.4

Transports 2.0/10

Pas de gare dans la commune

40 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

20 601 habitants

Commerces 9.3/10

40 commerces proximité + 8 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.2

Santé 10.0/10

Hôpital

37 médecins • 5 pharmacies • 32 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

21.4% de retraités

Services proximité 7.3/10

Tout à proximité : 11 boulangeries, 5 épiceries

8 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Cugnaux.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 500 €/m²

Prix médian basé sur 107 transactions

Maison

2 698 €/m²

Prix médian basé sur 109 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Cugnaux (2698€) est un indicateur solide des actes passés. Il doit être confronté aux flux INSEE pour révéler la trajectoire actuelle du marché et non sa seule photographie historique.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 1103€ à 3827€ invalide l'approche par moyenne. Notre audit croise l'hyper-proximité et les données socio-économiques pour situer votre bien dans cette distribution de valeur.

Une arme pour négocier

Accédez aux transactions officielles de votre voisinage. Ce rapport DVF annoté par nos soins met en perspective votre projet avec le réel du marché, offrant une grille de lecture de professionnel.

Accélérez votre financement

Notre audit sert de tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour convaincre votre banquier et sécuriser la transaction, en neutralisant les subjectivités des parties prenantes.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

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Analyse des flux de population INSEE

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Questions fréquentes

Comprendre le marché de Cugnaux

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2698€ sur Cugnaux ?

La médiane de 2698€/m² est le pivot de notre marché, un point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens. Il intègre l'état, l'orientation, les options ou la présence d'un jardin. Votre bien se positionne naturellement autour de ce repère, et sa valeur spécifique s'exprime dans la fourchette globale observée.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Cugnaux ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Le prix de l'annonce représente l'ambition présente sur le marché. Le prix signé par le notaire est la validation du passé, l'aboutissement d'une transaction. Cet écart temporel est sain : il illustre le temps nécessaire pour qu'une valeur se rencontre et se valide. Les prix actuels des annonces préfigurent les signatures futures.

Comment savoir si une annonce sur Cugnaux est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 1103€ à 3827€ ?

La médiane de 2698€ est notre juge de paix. Une annonce se situe dans une fourchette de réalisme. Dépasser le plafond de 3827€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique, soit il risque la surévaluation. À l'inverse, s'approcher des 1103€ nécessite une analyse fine. L'objectif est d'évaluer si le prix se justifie par la valeur intrinsèque du bien.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À Cugnaux, votre budget de 264 404 € pour 98 m² se transforme en véritable opportunité foncière à Saint-Martory. Avec un prix à 923 €/m² (-66%), vous accédez à une surface plus vaste, typique de la ruralité. Cela représente un gain de près de 188 m² supplémentaires pour le même investissement, maximisant l'espace extérieur et le confort de vie.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent à Cugnaux, Saint-Alban (2899 €/m²) offre une valeur ajoutée ciblée sur le profil 'famille'. En zone rurale, cet atout se traduit par un environnement calme et des infrastructures adaptées, valorisant votre cadre de vie quotidien plutôt que la seule densité urbaine, pour un investissement similaire mais au confort supérieur.