Graçay 2026 : Forte accessibilité • Secteur périurbain attractif • Retraités Cadre de vie

Base : Mutations foncières (DVF) & Indicateurs INSEE

Note Pulse

5.4

/10

27 critères objectifs

143 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

642 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 462 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

10.0/10

Prix bas à 642€, mais tension maximale : c'est une fenêtre de vente rare pour maximiser la liquidité.

Votre fourchette de prix locale

24 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

1 321 habitants

Signal Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.4

Très bon

6.5

Éducation

1 établissements dans la commune + 16 à proximité

dont 2 maternelles, 14 primaires, 1 collèges

École la plus proche à 0.1km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.9

Espaces Verts

1 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

7.2

Activités Enfants

1 piscine, 1 gymnase, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.4/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 321 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.5

Faible

3.5

Dynamisme Marché

24 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

143 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (1 321 hab.)

0.0

Évolution Prix

-7.62% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -10.2% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 3.5/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-7.62%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

2.5

Transports 0.5/10

Pas de gare dans la commune

1 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 5.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

1 321 habitants

Commerces 4.3/10

5 commerces proximité + 2 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.9

Santé 8.0/10

2 médecins • 1 pharmacies • 3 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

45.3% de retraités (très élevé)

Services proximité 4.1/10

Tout à proximité : 2 boulangeries, 1 épicerie

2 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Graçay.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

462 €/m²

Prix médian basé sur 6 transactions

Maison

642 €/m²

Prix médian basé sur 137 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

Rapport immobilier expert

Sécurisez votre projet • Graçay

L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié de 642€ à Graçay est une base transactionnelle solide. Pour autant, il doit être confronté aux flux démographiques INSEE afin de révéler la dynamique immobilière réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 127€ à 2500€ invalide la moyenne. Notre audit croise l'hyper-proximité des services et infrastructures pour positionner précisément votre bien dans cette distribution de valeur locale.

Une arme pour négocier

Le rapport offre un accès direct aux transactions officielles du voisinage. Vous comparez votre projet aux ventes réelles (DVF) avec une lecture experte, disposant ainsi des mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit agit comme un tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécurise les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Objectiver le prix

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Graçay

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 642€ sur Graçay ?

La médiane de 642€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens. Un bien rénové, avec vue ou standing supérieur, se valorisera logiquement au-dessus de ce point de repère. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux sera en dessous. Cette différence illustre la richesse du parc immobilier local autour de sa valeur médiane.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Graçay ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, l'offre. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation de cette valeur, le résultat final. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour que le marché valide une transaction. C'est le temps de la négociation, de l'acceptation et de l'acte authentique. Les prix signés confirment donc la tendance observée sur les annonces avec un décalage temporel.

Comment savoir si une annonce sur Graçay est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 127€ à 2500€ ?

Notre médiane de 642€/m² est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, comparez-la à ce point de repère. Une annonce dépassant largement les 2500€/m² est un signal d'exception : standing d'architecte, vue unique, ou surévaluation manifeste. À l'inverse, une offre très proche de 127€/m² suggère un bien avec des défauts majeurs. L'analyse de la valeur consiste à situer l'annonce dans cette fourchette pour déterminer si elle est réaliste, ambitieuse ou risquée.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Graçay et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Vierzon

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Vierzon. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Vierzon

Prix au pôle : 833€/m² (+30%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Graçay

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Graçay avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Saint-Outrille , économisez jusqu'à 42€/m² (soit -7%)

Découvrir Saint-Outrille

Stratégie Immobilière autour de Graçay : Arbitrage Periurbain

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En arbitrant vers Ménétréol-sous-Sancerre (-8%), votre budget Graçay (60 990€) optimise l'espace foncier. Vous accédez à une surface de 103m² (+8m²) pour le même investissement. C'est un gain de confort et de rangement concret en zone périurbaine.

Communes identifiées

Ménétréol-sous-Sancerre

590 €/m²

-8%

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent, La Chapelle-d'Angillon offre un atout 'famille' décisif. Avec une densité de services supérieure et un cadre de vie structuré, elle valorise mieux votre patrimoine sur le long terme que le profil plus isolé de Graçay.