Gujan-Mestras 2026 : Appréciation régulière • Zone périurbaine équilibrée • Retraités Qualité

La médiane de 4308€/m² est le pivot central de notre marché, un point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la diversité intrinsèque des biens : leur état (neuf vs à rénover), leurs options (piscine, jardin) ou leur micro-localisation. Cette différence n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle d'une offre variée qui gravite autour de ce repère. Elle témoigne de la spécificité de chaque bien plutôt que d'une erreur de calcul.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition présente du marché : le prix auquel les vendeurs souhaitent vendre. Les prix notariés sont la validation passée : le prix auquel les biens ont effectivement été cédés. L'écart entre les deux est le temps nécessaire pour que le marché valide une ambition. C'est le reflet du délai entre la signature d'un compromis de vente et sa transcription finale, soit plusieurs mois de maturité.

La médiane de 4308€ est votre 'juge de paix'. Une annonce est un signal d'exception ou de surévaluation si elle dépasse le plafond de 9182€/m². À l'inverse, une offre à 521€/m² signale un bien nécessitant des travaux lourds. Pour évaluer la pertinence d'une annonce, comparez-la à la médiane. Un prix bien au-dessus doit se justifier par une qualité exceptionnelle. La fourchette extrême vous aide à situer chaque offre dans la réalité du marché et à identifier les biens à risque.