Roches 2026 : Référence stable • Zone confidentielle

La médiane de 1357€/m² est votre pivot de référence, le centre de gravité du marché local. Une annonce ou une estimation ne peut s'y calquer parfaitement car chaque bien est unique. L'écart provient de la réalité intrinsèque du bien : son état, son niveau de rénovation, son exposition, la qualité des finitions ou l'existence d'un jardin. Ces éléments créent une valeur ajoutée ou soustraite. Cette différence n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens qui s'échangent autour de ce point de repère solide.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, l'intention de vendre. Les prix 'Signés' des notaires, eux, sont la validation d'une transaction passée, souvent initiée plusieurs mois plus tôt. Cet écart chronologique est nécessaire pour que le marché valide la valeur d'un bien, de la signature de l'offre à l'acte final. Les annonces sont le thermomètre du présent, les notaires confirment la température du passé.

Notre médiane de 1357€ agit comme un 'juge de paix' pour évaluer la cohérence d'une annonce. Pour un bien standard, dépasser le plafond de 1768€/m² est un signal d'exception : il doit s'agir d'un bien parfait, avec des caractéristiques rares qui justifient cette prime. À l'inverse, une annonce proche de la borne basse de 993€ doit s'expliquer par des spécificités (travaux, situation). L'analyse consiste à situer le prix dans cette fourchette pour déterminer si l'ambition est réaliste ou si elle présente un risque de surévaluation.