Marigny 2026 : Secteur résidentiel • Valeur mature • Retraités Harmonie

La médiane de 1116€/m² est le pivot central du marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité spécifique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet de la diversité des biens. Un bien en excellent état, avec des options ou un jardin, se valorisera logiquement au-dessus de ce repère. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux se situera en dessous. Cette différence illustre simplement la variété des offres autour de ce point de repère.

Il s'agit de deux temporalités distinctes qui se complètent. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, l'intention. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation de cette ambition, mais avec un décalage. C'est le passé validé. Cet écart temporel est nécessaire pour que le marché absorbe et valide la valeur d'un bien. Il mesure le temps que met une transaction à conclure le cycle, de l'ambition initiale à l'accord final.

La médiane de 1116€ et la fourchette de 702€ à 1720€ servent de juge de paix. Une annonce dépassant le plafond de 1720€/m² est un signal d'exception : elle doit s'expliquer par des caractéristiques uniques (vue, standing, etc.). Si ce n'est pas le cas, elle peut être surévaluée. À l'inverse, une offre très basse nécessite une analyse fine. La fourchette vous aide à situer une annonce pour évaluer si sa valeur est réaliste ou présente un risque.