Villegenon 2026 : Couronne résidentielle • Retraités Proximité • Point d'entrée favorable

Base : Mutations foncières (DVF) & Indicateurs INSEE

Note Pulse

3.7

/10

27 critères objectifs

18 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

517 €/m²

Prix médian Maison

Dynamisme du Marché

Periurbain

10.0/10

À 517€/m², ce prix bas est une opportunité d'achat rare face à une population retraitée stable et captive.

Votre fourchette de prix locale

3 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

216 habitants

Signal Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

4.4

Moyen

1.5

Éducation

16 établissements à proximité (rayon 15km)

École la plus proche à 6.1km (Ecole primaire)

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

Peu d'équipements extérieurs

0.0

Activités Enfants

Peu d'infrastructures culturelles et sportives

Pourquoi 4.4/10 ? Environnement peu adapté aux familles. Peu d'infrastructures éducatives et récréatives.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.4

Faible

3.2

Dynamisme Marché

3 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

18 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (216 hab.)

0.0

Évolution Prix

+64% sur 1 an

Marché en hausse

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -3.2% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 3.4/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est dynamique avec des prix en hausse (+64%) et une bonne tension locative (ITL 10.0/10).

Profil Actif

Mobilité & services

1.8

Transports 0.0/10

Pas de gare dans la commune

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

216 habitants

Commerces 0.0/10

Peu de commerces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

5.8

Santé 4.0/10

Services de santé limités

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

29.7% de retraités (élevé)

Services proximité 0.2/10

Services limités dans la commune

Adapté aux retraités autonomes. Services essentiels accessibles, cadre calme apprécié.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Villegenon.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Maison

517 €/m²

Prix médian basé sur 18 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

À Villegenon, le prix médian notarié de 517€ est une base transactionnelle solide. Pour autant, il doit être contextualisé par les flux INSEE afin de révéler la dynamique réelle du marché local.

Détectez votre potentiel de plus-value

Un écart de 204€ à 1821€ rend la moyenne caduque. Notre audit croise les données DVF et INSEE pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur, en analysant l'impact des services et infrastructures de proximité.

Une arme pour négocier

Notre rapport Villegenon vous donne accès aux transactions officielles du voisinage. Comparez votre projet aux ventes réelles avec une lecture experte, en utilisant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit devient votre tiers de confiance. Il objective la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges, en s'appuyant sur des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Sécuriser mon évaluation

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Villegenon

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 517€ sur Villegenon ?

La médiane de 517€/m² est le pivot de marché, un point d'équilibre qui agrège la diversité des biens. Une annonce ou une estimation est une photographie unique. L'écart s'explique par l'état (rénové vs à rénover), le confort (surface, jardin, orientation) et l'emplacement précis. Ce n'est pas une contradiction : c'est le reflet normal d'un marché où chaque bien se positionne naturellement autour de ce repère central, avec des valeurs qui s'écartent à la hausse ou à la baisse selon leurs caractéristiques intrinsèques.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Villegenon ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces (agences) représentent l'intention et la valeur souhaitée au présent. Les prix signés (notaires) sont la validation du passé, l'aboutissement d'une transaction après négociation et délai administratif. L'écart entre les deux courbes est le temps nécessaire pour que le marché valide une ambition de prix. C'est un indicateur de la dynamique actuelle : si les annonces montent, les signatures monteront en décalage, confirmant la tendance.

Comment savoir si une annonce sur Villegenon est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 204€ à 1821€ ?

La médiane de 517€ est votre juge de paix. La fourchette extrême (204€ - 1821€) montre la flexibilité du marché. Pour évaluer une annonce, comparez-la d'abord à la médiane, puis aux extrêmes. Un prix dépassant significativement le plafond de 1821€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique (très haut de gamme), soit il y a un risque de surévaluation. Une analyse fine des caractéristiques du bien face à ce plafond vous aidera à distinguer une opportunité d'un prix risqué.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Villegenon et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Aubigny-sur-Nère

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Aubigny-sur-Nère. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Aubigny-sur-Nère

Prix au pôle : 1 002€/m² (+94%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Villegenon

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Villegenon avec un prix accessible

Stratégie Immobilière : Optimiser son investissement périurbain autour de Villegenon

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En conservant votre budget Villegenon (77 550€), Cornusse offre un levier financier immédiat. À 471€/m² (-9%), votre capital débloque une surface de 164m², soit un gain spatial net de 14m². C'est une optimisation foncière significative pour un profil périurbain.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent, Faverdines (543€/m²) offre une stratégie patrimoniale supérieure. Le surcoût est marginal, mais l'atout 'cadre idéal pour retraités' sécurise une valeur d'usage et de revente pérenne, typique des zones recherchées pour leur calme et leur stabilité.