Gradignan 2026 : Cadre de vie calme • Valeur refuge stable • Retraités au vert

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

6.9

/10

27 critères objectifs

314 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

3 571 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 3 591 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

8.0/10

À 3591€/m², la forte tension valorise ce profil retraité. C'est une fenêtre de vente à maximiser.

Votre fourchette de prix locale

193 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

26 190 habitants

Hôpital

Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.7

Très bon

6.5

Éducation

23 établissements dans la commune + 182 à proximité

dont 64 maternelles, 76 primaires, 22 collèges, 13 lycées

École la plus proche à 0.6km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

8 terrains de jeux, 6 terrains de grands jeux, 3 boulodromes

8.9

Activités Enfants

1 piscine, 6 gymnases, 1 théâtre, 1 conservatoire, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.7/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 139 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

6.8

Bon

6.3

Dynamisme Marché

193 ventes/an en moyenne

ITL 7.6/10 = Marché très tendu

314 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Grande ville (26 190 hab.)

9.9

Évolution Prix

+1.94% sur 1 an

Marché en hausse

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +2.4% sur 5 ans

Dynamique positive

Pourquoi 6.8/10 ? Bon potentiel locatif. Marché actif avec perspectives de valorisation correctes. Le marché est dynamique avec des prix en hausse (+1.94%) et une bonne tension locative (ITL 7.6/10). La croissance démographique (+2.4% sur 5 ans) confirme l'attractivité de la commune.

Profil Actif

Mobilité & services

4.8

Transports 2.0/10

Pas de gare dans la commune

17 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

26 190 habitants

Commerces 10.0/10

49 commerces proximité + 7 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.7

Santé 10.0/10

Hôpital

56 médecins • 9 pharmacies • 63 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

27.9% de retraités (élevé)

Services proximité 8.1/10

Tout à proximité : 15 boulangeries, 3 épiceries

7 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Gradignan.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

3 571 €/m²

Prix médian basé sur 189 transactions

Maison

3 591 €/m²

Prix médian basé sur 125 transactions

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Protégez votre prix de vente

À Gradignan, le prix médian notarié de 3591€ est un indicateur solide des actes signés. C'est la base de votre évaluation, mais elle doit être croisée avec les flux INSEE pour révéler la dynamique réelle du marché local.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 111€ à 6315€ révèle une segmentation forte. L'audit analyse l'hyper-proximité (services, écoles, transports) pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur et objectiver son potentiel.

Une arme pour négocier

Notre rapport DVF pour Gradignan vous donne accès aux transactions officielles de votre voisinage. Comparez votre projet aux ventes réelles avec une lecture experte : vous utilisez les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

Cet audit est votre tiers de confiance. Il objective la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Gradignan

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 3571€ sur Gradignan ?

La médiane de 3571€/m² est le pivot de marché, un point d'équilibre statistique. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la valeur intrinsèque du bien : son état, son standing, son jardin ou sa situation. Ce n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens autour de ce repère central. Chaque bien a son propre mérite et sa propre valeur, naturellement.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Gradignan ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, le prix demandé. Les prix notariés 'signés' sont la validation de cette ambition, le prix réellement payé, constaté plusieurs mois plus tôt. Cet écart est le temps nécessaire pour qu'une transaction aboutisse, transformant l'intention en réalité validée.

Comment savoir si une annonce sur Gradignan est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 1339€ à 6172€ ?

La médiane de 3571€ est votre juge de paix. Une annonce est ambitieuse mais crédible si elle se situe dans la fourchette haute (autour de 5000-6000€), justifiée par des atouts exceptionnels. En revanche, dépasser le plafond de 6172€ est un signal d'alerte : cela peut indiquer une surévaluation ou un bien d'exception. À l'inverse, une offre très basse mérite une analyse fine de l'état du bien.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Gradignan et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Bordeaux

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Gradignan avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Léognan , économisez jusqu'à 415€/m² (soit -12%)

Découvrir Léognan

Arbitrage Immobilier : Optimiser votre capital foncier depuis Gradignan

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En zone rurale, l'espace est roi. À Artigues-près-Bordeaux (-10%), votre budget de 178 550 € vous offre 55 m², soit 5 m² supplémentaires. À Floirac (-8%), l'acquisition de 100 m² vous coûterait 17 850 € de moins qu'à Gradignan. Une optimisation foncière stratégique.

Communes identifiées

Floirac

3 309 €/m²

-8%

Artigues-près-Bordeaux

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent, l'upgrade offre une mutation de profil. Soulac-sur-Mer, avec ses 3 670 €/m², propose un atout majeur : un cadre idéal pour retraités. C'est l'opportunité d'investir dans un cadre de vie pérenne et apaisant, valorisant votre patrimoine sur le long terme.

Communes identifiées

Opportunité premium identifiée

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Gradignan 2026 : Cadre de vie calme • Valeur refuge stable • Retraités au vert

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Profil Famille

Profil Investisseur

Profil Actif

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Comprendre le marché de Gradignan

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 3571€ sur Gradignan ?

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Gradignan ?

Comment savoir si une annonce sur Gradignan est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 1339€ à 6172€ ?

Contexte territorial & Proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Voisinage immédiat

Léognan

Canéjan

Villenave-d'Ornon

Pessac

Talence

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Optimisation Budget

Communes identifiées

Montée en Gamme

Communes identifiées

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