Pessac 2026 : Cadre de vie calme • Valeur refuge stable • Retraités au vert

Source : Prix réels Notaires (DVF) & Statistiques INSEE

Note Pulse

6.9

/10

27 critères objectifs

619 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

3 730 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 3 501 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

6.6/10

À 3730€/m², la baisse masque une forte demande retraitée. C'est une fenêtre de liquidité optimale pour les vendeurs.

Votre fourchette de prix locale

338 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

67 522 habitants

Hôpital + Urgences

Gare TER

Signal Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.2

Très bon

5.6

Éducation

44 établissements dans la commune

dont 15 maternelles, 15 primaires, 6 collèges, 3 lycées

École la plus proche à 0.6km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

8.5

Espaces Verts

11 terrains de jeux, 7 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

10.0

Activités Enfants

2 piscines, 10 gymnases, 1 cinéma, 3 théâtres, 2 bibliothèques

Pourquoi 7.2/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 535 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

5.3

Moyen

8.1

Dynamisme Marché

338 ventes/an en moyenne

ITL 6.3/10 = Marché tendu

619 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Grande ville (67 522 hab.)

1.7

Évolution Prix

-3.3% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +8.9% sur 5 ans

Forte croissance

Pourquoi 5.3/10 ? Potentiel d'investissement modéré. Analyser finement la zone et le type de bien. Le marché est actuellement en baisse (-3.3%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

7.1

Transports 6.0/10

Gare TER présente • Liaisons régionales

82 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

67 522 habitants

Commerces 10.0/10

127 commerces proximité + 7 grandes surfaces

Bon compromis pour actifs. Transports corrects et services de proximité.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.2

Santé 10.0/10

Hôpital + Urgences 24/7

223 médecins • 18 pharmacies • 86 infirmiers

Calme 3.3/10

Environnement urbain dynamique

22.0% de retraités

Services proximité 9.0/10

Tout à proximité : 38 boulangeries, 10 épiceries

7 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Pessac.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

3 501 €/m²

Prix médian basé sur 250 transactions

Maison

3 730 €/m²

Prix médian basé sur 369 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Pessac (3730€) valide la base transactionnelle. Pourtant, seul un croisement avec les flux INSEE révèle la véritable trajectoire économique du secteur et sa valeur réelle.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude extrême (385€ à 8067€) invalide la moyenne. Notre audit segmente le tissu urbain : il positionne votre projet dans la distribution de valeur précise, en fonction des services et infrastructures de proximité immédiats.

Une arme pour négocier

Accédez aux transactions officielles de votre voisinage. Ce rapport croise les données DVF brutes avec une lecture experte des tendances, vous offrant la grille d'analyse fine habituellement réservée aux seuls professionnels.

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Questions fréquentes

Comprendre le marché de Pessac

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 3730€ sur Pessac ?

La médiane de 3730€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet de la diversité des biens. Un bien rénové, avec jardin ou vue, se situera naturellement au-dessus de ce repère, tandis qu'un bien nécessitant des travaux s'inscrira en dessous. Cette différence illustre la variété des offres autour de ce point central et non une erreur de calcul.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Pessac ?

Il s'agit d'un décalage naturel, non d'un retard. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, l'intention du moment. Les prix 'Signés' des notaires, eux, valident le passé : c'est le prix final d'une transaction négociée plusieurs mois plus tôt. Cet écart temporel est nécessaire au marché pour qu'une ambition devienne une réalité validée. Il mesure la vitesse à laquelle le marché valide les nouvelles valeurs.

Comment savoir si une annonce sur Pessac est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 385€ à 8067€ ?

La médiane de 3730€ est votre juge de paix. La fourchette extrême (385€ à 8067€) montre les limites de l'exception. Une annonce dépassant le plafond de 8067€/m² est un signal d'alerte : elle peut être surévaluée ou représenter un bien d'exception (standing, architecte). En deçà de 385€, elle suggère des travaux majeurs. Pour une valeur réaliste, restez proche de la médiane, en ajustant pour les atouts spécifiques du bien.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Pessac et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Bordeaux

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Pessac avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Cestas , économisez jusqu'à 407€/m² (soit -11%)

Découvrir Cestas

Stratégie Immobilière Pessac : Arbitrage Rural et Capital

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En zone rurale, l'arbitrage se porte sur l'espace. Avec le budget Pessac (365 540€), Blanquefort (-13%) est pertinent : il permet d'acquérir un bien de 113m², soit 15m² supplémentaires, pour un investissement équivalent. C'est une optimisation foncière concrète.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent, Mérignac offre une valeur ajoutée ciblée. Au prix de 3925€/m², elle séduit par son cadre de vie idéal pour retraités. Il s'agit moins d'un gain de surface que d'une optimisation du capital vers un patrimoine plus pérenne et sécurisant.