Génos 2026 : Niche rurale • Familles Charme • Envolée des prix

Données : Transactions officielles (DVF) & Contexte INSEE

Note Pulse

5.3

/10

27 critères objectifs

45 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 000 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 3 549 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

10.0/10

À 3549€/m², la tension extrême offre aux vendeurs une liquidité rare et aux acheteurs une sécurité patrimoniale absolue.

Votre fourchette de prix locale

2 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

137 habitants

Vendeur Exclusif

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

8.6

Excellent

10.0

Éducation

1 établissements dans la commune + 5 à proximité

dont 2 maternelles, 4 primaires

École la plus proche à 4.1km (Ecole primaire)

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

1 terrains de grands jeux

5.5

Activités Enfants

1 piscine, 1 gymnase

Pourquoi 8.6/10 ? Cadre familial exceptionnel. Densité d'écoles élevée, environnement sécurisé et nombreuses activités pour enfants. Avec 1 établissement pour 137 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

4.1

Moyen

3.2

Dynamisme Marché

2 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

45 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Commune hors attraction des villes

Petite commune (137 hab.)

2.8

Évolution Prix

-2.23% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -9.9% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 4.1/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-2.23%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

1.7

Transports 0.0/10

Pas de gare dans la commune

Emploi proximité 5.0/10

Statut : Commune hors attraction des villes

137 habitants

Commerces 0.8/10

2 commerces proximité

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

5.9

Santé 6.0/10

Services de santé limités

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

43.5% de retraités (très élevé)

Services proximité 0.9/10

Tout à proximité : 2 épiceries

Adapté aux retraités autonomes. Services essentiels accessibles, cadre calme apprécié.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Génos.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 000 €/m²

Prix médian basé sur 35 transactions

Maison

3 549 €/m²

Prix médian basé sur 10 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

Rapport immobilier expert

Sécurisez votre projet • Génos

L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié de 3549€ à Génos est une photographie fiable des actes signés. C'est la base de votre évaluation, mais elle doit être croisée avec les flux INSEE pour mesurer la dynamique réelle du marché.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 1788€ à 5183€ invalide la moyenne. Notre audit analyse l'hyper-proximité (services, infrastructures) pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur à Génos et objectiver son potentiel.

Une arme pour négocier

Notre rapport synthétise les transactions officielles du voisinage. Vous comparez votre projet aux ventes réelles (DVF) avec une lecture experte, accédant aux mêmes outils d'analyse que les professionnels de l'immobilier.

Accélérez votre financement

L'audit sert de tiers de confiance. Il objective la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Sécuriser le financement

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Génos

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2000€ sur Génos ?

La médiane de 2000€/m² est le pivot central de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la qualité intrinsèque du bien : état, standing, exposition, ou terrain exceptionnel. Cette différence n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens autour de ce repère. Elle témoigne de la valeur ajoutée par les options et l'entretien, bien au-delà d'une simple surface.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Génos ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des notaires (2000€/m²) représentent le passé validé, la signature concrète d'une vente conclue. Les annonces reflètent le présent, l'ambition du vendeur. Cet écart temporel est nécessaire au marché pour qu'une intention se transforme en réalité. Il mesure la confiance et le temps requis pour qu'une valeur se négocie et se cristallise à un nouveau niveau.

Comment savoir si une annonce sur Génos est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 108€ à 6569€ ?

La médiane de 2000€ est votre juge de paix. Pour évaluer une annonce, comparez-la à ce repère et à l'extrême haut de 6569€. Un prix dépassant ce plafond est un signal d'exception (architecte, vue unique) ou de surévaluation à risque. Une annonce très au-dessus de la médiane sans justification tangible (travaux, atouts majeurs) est probablement hors marché. La fourchette vous aide à situer la cohérence d'un prix sur le marché local.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Génos et les communes à proximité

Positionnement

Commune hors attraction des villes

Aire d'Attraction : Commune hors attraction des villes

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Génos avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Azet , économisez jusqu'à 1 302€/m² (soit -37%)

Découvrir Azet

Arbitrage Immobilier : Optimiser votre capital foncier depuis Génos

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À Génos, votre budget de 62 000 € pour 31 m² s'apprécie différemment ailleurs. À Gavarnie-Gèdre, la baisse de 45 % sur le foncier vous offre un espace de vie doublé (56 m²) pour le même investissement. C'est la stratégie du m² supplémentaire, purement rurale.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour votre budget de 62 000 €, l'Upgrade se joue sur le standing et le profil. À Saint-Lary-Soulan, bien que le prix au m² soit plus élevé, votre capital sécurise un bien dans un cadre idéal pour retraités, valorisant votre investissement par la qualité de vie et les services présents.