Saint-Estève 2026 : Équilibre de valeur • Zone tranquille • Retraités Calme

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

5.9

/10

27 critères objectifs

141 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 254 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 2 263 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

6.1/10

À 2254€/m², Saint-Estève offre une fenêtre de négociation rare pour sécuriser un patrimoine face à une population retraitée.

Votre fourchette de prix locale

74 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

11 707 habitants

Hôpital

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.7

Très bon

6.7

Éducation

8 établissements dans la commune + 180 à proximité

dont 51 maternelles, 69 primaires, 22 collèges, 16 lycées

École la plus proche à 0.3km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

4 terrains de jeux, 4 terrains de grands jeux, 2 boulodromes

8.7

Activités Enfants

1 piscine, 2 gymnases, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.7/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 463 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.9

Faible

4.9

Dynamisme Marché

74 ventes/an en moyenne

ITL 7.3/10 = Marché très tendu

141 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Ville moyenne (11 707 hab.)

0.0

Évolution Prix

-6.19% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -1.3% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 3.9/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-6.19%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

3.8

Transports 1.0/10

Pas de gare dans la commune

7 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

11 707 habitants

Commerces 8.2/10

22 commerces proximité + 5 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.4

Santé 10.0/10

Hôpital

17 médecins • 4 pharmacies • 34 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

38.9% de retraités (très élevé)

Services proximité 7.0/10

Tout à proximité : 8 boulangeries

5 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Saint-Estève.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 263 €/m²

Prix médian basé sur 41 transactions

Maison

2 254 €/m²

Prix médian basé sur 100 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Saint-Estève (2254€) valide la base de calcul. Pourtant, cette moyenne masque la réalité d'un marché segmenté. L'analyse des flux INSEE révèle les zones de tension et de valorisation réelle.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude est extrême (448€ à 4353€). Un écart de près de 1000% ne laisse aucune place à l'intuition. L'audit croise l'offre de services et les dynamiques démographiques pour positionner votre bien sans risque d'erreur de valorisation.

Une arme pour négocier

Accédez aux transactions officielles du voisinage. Notre rapport DVF/INSEE pour Saint-Estève traduit les données brutes en stratégie de prix, vous offrant la lucidité des professionnels sur votre patrimoine.

Accélérez votre financement

L'audit sert de tiers de confiance objectif. Il structure la valeur de Saint-Estève pour rassurer votre banquier et équilibre la négociation entre acheteur et vendeur sur des faits incontestables.

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Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Saint-Estève

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2254€ sur Saint-Estève ?

La médiane de 2254€/m² est le pivot central, un point de référence fiable pour le marché saint-estévenais. Une annonce ou une estimation diffère car elle représente un bien unique, avec son état, son standing et ses options spécifiques. Cet écart n'est pas une anomalie, mais le reflet naturel de la diversité des biens autour de ce repère. Il mesure la valeur ajoutée d'un bien exceptionnel ou, à l'inverse, le besoin de travailler d'un bien ancien, situant précisément chaque propriété dans la fourchette globale du marché.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Saint-Estève ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie logique. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, l'intention de vente. Les prix 'signés' des notaires sont la validation du passé, l'aboutissement d'une transaction plusieurs mois plus tôt. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire au marché pour confirmer une valeur. C'est un signal de maturité : le prix actuel des annonces préfigure la tendance future des ventes notariées, validant la dynamique du marché.

Comment savoir si une annonce sur Saint-Estève est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 448€ à 4353€ ?

La médiane de 2254€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, utilisez la fourchette extrême. Un prix supérieur à 4353€/m² est un signal d'exception : il doit se justifier par une situation rare (vue unique, luxueux, etc.). En deçà de 448€, il peut s'agir de biens à rénover en profondeur. Une annonce positionnée très au-dessus de la médiane sans justification tangible est donc risquée, car elle vise un marché ultra-ciblé et peut nécessiter un temps de vente plus long.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Saint-Estève et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Perpignan

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Saint-Estève avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Baixas , économisez jusqu'à 483€/m² (soit -21%)

Découvrir Baixas

Arbitrage Immobilier Saint-Estève : Économie d'Espace ou Qualité de Vie ?

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À Saint-Estève, votre budget de 202 860€ (90m²) ouvre la porte à Saint-Laurent-de-Cerdans. Avec une économie de 46% (-1 030€/m²), vous transformez votre budget 90m² en une propriété de 165m². C'est un gain de 75m² supplémentaires pour un même investissement, l'équivalent d'un espace de vie ou d'un atelier complet.

Communes identifiées

Arles-sur-Tech

1 550 €/m²

-31%

Saint-Laurent-de-Cerdans

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour votre budget Saint-Estève, le choix de La Llagonne (2462€/m²) offre un atout stratégique : le profil 'Famille'. En zone rurale, le foncier se négocie sur la qualité du cadre de vie. Vous maintenez votre investissement mais accédez à une dynamique de village tournée vers la famille, un critère essentiel pour la valorisation à long terme.