Saint-Denis 2026 : Secteur préservé • Détente des prix • Familles Tranquillité

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

7.2

/10

27 critères objectifs

684 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

3 710 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 3 375 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

9.5/10

À 3375€/m², Saint-Denis offre une liquidité rare pour les familles : c'est le moment de vendre.

Votre fourchette de prix locale

356 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

114 782 habitants

Hôpital + Urgences

Gare TER

Signal Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

8.7

Excellent

8.5

Éducation

128 établissements dans la commune + 321 à proximité

dont 131 maternelles, 170 primaires, 56 collèges, 35 lycées

École la plus proche à 0.2km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

45 terrains de jeux, 17 terrains de grands jeux, 3 boulodromes

10.0

Activités Enfants

4 piscines, 25 gymnases, 2 cinémas, 1 musée, 3 théâtres, 2 conservatoires, 6 bibliothèques

Pourquoi 8.7/10 ? Cadre familial exceptionnel. Densité d'écoles élevée, environnement sécurisé et nombreuses activités pour enfants. Avec 1 établissement pour 897 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

4.7

Moyen

7.7

Dynamisme Marché

356 ventes/an en moyenne

ITL 4.3/10 = Marché équilibré

684 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Grande ville (114 782 hab.)

0.0

Évolution Prix

-11.18% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +2.6% sur 5 ans

Dynamique positive

Pourquoi 4.7/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-11.18%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

7.2

Transports 6.0/10

Gare TER présente • Liaisons régionales

1101 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

114 782 habitants

Commerces 10.0/10

475 commerces proximité + 18 grandes surfaces

Bon compromis pour actifs. Transports corrects et services de proximité.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.1

Santé 10.0/10

Hôpital + Urgences 24/7 + Maternité

206 médecins • 34 pharmacies • 54 infirmiers

Calme 1.8/10

Environnement urbain dynamique

11.9% de retraités

Services proximité 9.2/10

Tout à proximité : 108 boulangeries, 154 épiceries

18 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Saint-Denis.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

3 710 €/m²

Prix médian basé sur 591 transactions

Maison

3 375 €/m²

Prix médian basé sur 93 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Saint-Denis (3375€) est une photographie des actes signés. C'est la base factuelle, mais les flux INSEE révèlent la véritable dynamique de valorisation du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 1235€ à 8718€ invalide la moyenne. Notre audit croise l'hyper-proximité (services, infrastructures) avec les données DVF pour situer votre bien dans cette distribution de valeur.

Une arme pour négocier

Notre rapport DVF détaille les transactions officielles de votre voisinage. Vous accédez aux mêmes outils d'analyse que les professionnels pour comparer votre projet aux ventes réelles.

Accélérez votre financement

L'audit objectifie la valeur par des indicateurs neutres. C'est le tiers de confiance qui rassure la banque sur le financement et sécurise la transaction entre acheteur et vendeur.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Affiner la localisation

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Saint-Denis

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 3710€ sur Saint-Denis ?

La médiane de 3710€/m² est le pivot central du marché, un point de repère fiable. Une annonce ou une estimation est une photographie unique d'un bien. Son écart n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité réelle : l'état, l'étage, l'ensoleillement ou les travaux nécessaires. Ce décalage signale simplement que le bien se situe à droite ou à gauche de ce point d'équilibre, valorisé ou ajusté pour sa singularité propre.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Saint-Denis ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition présente du marché, le prix de départ. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation du passé, le résultat final d'une transaction. Cet écart temporel est nécessaire pour que le marché valide la valeur d'un bien. Il mesure le temps de l'ajustement entre l'offre initiale et la demande finale, confirmant la direction générale des prix.

Comment savoir si une annonce sur Saint-Denis est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 125€ à 10000€ ?

La médiane de 3710€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, comparez-la d'abord à ce point central. Ensuite, utilisez la fourchette extrême. Une annonce très proche du plancher de 125€/m² peut signaler un bien nécessitant de lourds travaux. À l'inverse, dépasser le plafond de 10000€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique, soit le prix est en surévaluation. L'analyse de l'écart par rapport à la médiane est le meilleur indicateur de réalisme.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Saint-Denis et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Paris

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Saint-Denis avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Stains , économisez jusqu'à 149€/m² (soit -4%)

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En zone rurale, l'espace est roi. À Saint-Denis, votre budget de 181 790€ acquiert 49m². À Sevran (-6%), cette somme vous offre un surcroît d'espace significatif, optimisant votre investissement foncier pour un confort de vie accru sans surcoût.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

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