Combray 2026 : Secteur calme • Retraités Proximité • Patrimoine en hausse

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

4.0

/10

27 critères objectifs

9 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

1 025 €/m²

Prix médian Maison

Dynamisme du Marché

Periurbain

5.1/10

À 1025€/m², Combray offre une opportunité d'achat rare. La baisse de 18% profite de la liquidité des retraités pour sécuriser un patrimoine.

Votre fourchette de prix locale

0 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

145 habitants

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

4.8

Moyen

2.5

Éducation

35 établissements à proximité (rayon 15km)

École la plus proche à 1.9km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

Peu d'équipements extérieurs

0.0

Activités Enfants

Peu d'infrastructures culturelles et sportives

Pourquoi 4.8/10 ? Environnement peu adapté aux familles. Peu d'infrastructures éducatives et récréatives.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.4

Faible

3.2

Dynamisme Marché

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

9 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (145 hab.)

0.0

Évolution Prix

-18.13% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -5.3% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 3.4/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-18.13%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

1.8

Transports 0.0/10

Pas de gare dans la commune

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

145 habitants

Commerces 0.0/10

Peu de commerces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

6.7

Santé 7.5/10

Services de santé limités

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

30.4% de retraités (élevé)

Services proximité 0.0/10

Services limités dans la commune

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Combray.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Maison

1 025 €/m²

Prix médian basé sur 9 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Combray (1025€) est une référence solide des actes signés. Pour autant, il doit être croisé avec les flux INSEE afin de révéler la dynamique réelle du marché local.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude (347€ à 1855€) démontre que la moyenne est insuffisante. Notre audit analyse l'hyper-proximité et les services pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur à Combray.

Une arme pour négocier

Notre rapport offre un accès simplifié aux transactions officielles du voisinage. Il met en perspective votre projet avec les ventes réelles (DVF) et une lecture experte, offrant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit se positionne comme un tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Cartographier la valeur

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Combray

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 1025€ sur Combray ?

La médiane de 1025€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet de la diversité des biens. Un bien rénové, avec vue ou standing supérieur justifiera naturellement une valeur supérieure. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux s'alignera sur la fourchette basse. Cette différence est la signature de la variété du parc immobilier de Combray autour de son point de repère central.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Combray ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, l'intention. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation du passé, l'aboutissement d'une vente. L'écart entre les deux illustre simplement le temps nécessaire au marché pour qu'une intention se transforme en réalité validée. C'est le temps de l'ajustement, de la rencontre entre une offre et une demande, et de la concrétisation d'un accord de valeur.

Comment savoir si une annonce sur Combray est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 347€ à 1855€ ?

La médiane de 1025€ et la fourchette extrême de 347€ à 1855€/m² sont votre juge de paix. Une annonce dépassant le plafond de 1855€ est un signal d'exception : soit le bien est unique, soit il est surévalué. Pour une analyse réaliste, positionnez l'annonce par rapport à ce référentiel. Si elle se situe dans le haut du panier, assurez-vous que les caractéristiques (standing, travaux, emplacement) justifient cette ambition. C'est une question de cohérence avec la réalité du marché local.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Combray et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Caen

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Caen. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Caen

Prix au pôle : 2 858€/m² (+179%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Combray

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Combray avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Esson , économisez jusqu'à 6€/m² (soit -1%)

Découvrir Esson

Arbitrage Immobilier : Optimiser votre capital foncier autour de Combray

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En déplaçant votre budget Combray (151 700€) vers La Pommeraye (-17%), vous transformez une maison de 148m² en un espace de 178m² (+30m²). C'est un gain de foncier de 20% pour un investissement identique, idéal pour maximiser l'espace en périurbain.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même investissement, Cordey offre un atout majeur : un 'cadre idéal pour retraités'. En zone périurbaine, cela se traduit par une plus-value sereine sur le long terme, privilégiant le calme et la stabilité du cadre de vie plutôt que la simple densité au m².