Geu 2026 : Secteur calme • Retraités Proximité • Prix constants

La médiane de 2235€/m² est le pivot central de notre marché, un point d'équilibre. Une annonce est une offre unique. L'écart n'est pas une anomalie, il est la conséquence logique de la réalité du bien. Un bien rénové, avec vue ou standing supérieur se négociera logiquement vers 2786€/m². À l'inverse, un bien nécessitant des travaux se situera plus près de 1293€/m². La médiane vous donne le contexte, l'annonce reflète la valeur intrinsèque du bien.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché (le présent). Les prix signés des notaires valident la transaction passée (le passé). Cet écart temporel est nécessaire pour que le marché absorbe et valide la valeur d'un bien. C'est le temps de la concrétisation entre l'offre et l'accord final.

La médiane de 2235€ et sa fourchette extrême de 1293€ à 2786€ servent de juge de paix. Une annonce dépassant le plafond de 2786€/m² est un signal fort. Elle se positionne en exceptionnel ou, potentiellement, en surévaluation. Pour évaluer la pertinence d'une annonce, comparez-la à ce plafond. Si le prix est très au-dessus sans justification tangible (standing, rareté), l'annonce est risquée et s'éloigne de la réalité du marché local.