Villemandeur 2026 : Couronne résidentielle • Retraités Proximité • Croissance constructive

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

5.6

/10

27 critères objectifs

71 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

1 631 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 1 000 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

7.9/10

Prix à 1631€/m² dans une commune retraitée : c'est une fenêtre de liquidité à valoriser d'urgence.

Votre fourchette de prix locale

46 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

7 213 habitants

Opportunité Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

6.9

Bon

6.8

Éducation

5 établissements dans la commune + 81 à proximité

dont 13 maternelles, 45 primaires, 8 collèges, 8 lycées

École la plus proche à 0.0km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.3

Espaces Verts

1 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

3.9

Activités Enfants

2 gymnases, 1 bibliothèque

Pourquoi 6.9/10 ? Environnement familial correct. Quelques équipements à proximité mais peut nécessiter des déplacements. Avec 1 établissement pour 1 443 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

4.1

Moyen

4.5

Dynamisme Marché

46 ventes/an en moyenne

ITL 8.1/10 = Marché très tendu

71 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Ville moyenne (7 213 hab.)

1.4

Évolution Prix

-3.64% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -1.5% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 4.1/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-3.64%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

3.6

Transports 1.0/10

Pas de gare dans la commune

7 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

7 213 habitants

Commerces 6.9/10

14 commerces proximité + 3 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.3

Santé 8.5/10

6 médecins • 2 pharmacies • 10 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

38.1% de retraités (très élevé)

Services proximité 5.8/10

Tout à proximité : 4 boulangeries, 1 épicerie

3 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Villemandeur.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

1 000 €/m²

Prix médian basé sur 3 transactions

Maison

1 631 €/m²

Prix médian basé sur 68 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Villemandeur s'établit à 1631€. Ce chiffre, issu des actes signés, constitue la référence factuelle. Il doit être croisé avec les flux INSEE pour révéler la dynamique socio-économique réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 382€ à 3136€ révèle un marché fracturé. Une moyenne est insuffisante. Notre audit analyse l'hyper-proximité (services, infrastructures) pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur spécifique à Villemandeur.

Une arme pour négocier

Notre rapport offre un accès simplifié aux transactions officielles du voisinage. Il met en perspective votre projet avec les ventes réelles (DVF) via une lecture experte, vous fournissant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit se positionne comme le tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Objectiver le prix

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Villemandeur

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 1631€ sur Villemandeur ?

La médiane de 1631€/m² est le pivot central du marché, non une cible unique. Une annonce reflète une offre spécifique : l'état, l'emplacement ou les options d'un bien créent des écarts naturels. Ainsi, une annonce à 382€ ou 3136€ n'est pas une anomalie. Elle illustre la diversité réelle des biens autour de ce point de repère. Votre bien, par ses caractéristiques propres, se situe forcément dans cette fourchette, ce qui explique la différence avec la valeur médiane.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Villemandeur ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'intention et la valeur actuelle du marché. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation du passé, l'aboutissement d'une vente initiée plusieurs mois plus tôt. L'écart entre les deux est le temps nécessaire pour qu'une ambition de prix se concrise. C'est un signal de la dynamique du marché : les annonces montrent où le marché va, les notaires confirment où il était.

Comment savoir si une annonce sur Villemandeur est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 382€ à 3136€ ?

La médiane de 1631€ est votre juge de paix. Une annonce est 'hors marché' si elle dépasse le plafond de 3136€/m². Ce signal indique une exception (très haute gamme) ou, plus souvent, une surévaluation. À l'inverse, une annonce proche de 382€ doit s'expliquer par des caractéristiques particulières. Situer une annonce dans cette fourchette vous permet d'évaluer sa crédibilité : une ambition hors des limites est un risque, car elle ignore le référentiel de valeur de la commune.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Villemandeur et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Montargis

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Montargis. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Montargis

Prix au pôle : 1 327€/m²

Services, équipements et emplois accessibles depuis Villemandeur

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Villemandeur avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Mormant-sur-Vernisson , économisez jusqu'à 970€/m² (soit -59%)

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À Villemandeur, votre budget de 142 712 € (87.5 m²) s'apprécie massivement ailleurs. À Châtillon-sur-Loire (-46%), il sécurise 160 m², doublant l'espace de vie. À Pithiviers-le-Vieil (-24%), il offre 115 m², un gain de près de 28 m² pour un confort quotidien accru.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même investissement, visez le haut du panier. Le Malesherbois (1794 €/m²) et Châteauneuf-sur-Loire (1753 €/m²) offrent un cadre de vie privilégié, spécifiquement identifié comme idéal pour les retraités. C'est l'opportunité d'investir dans un cadre de vie pérenne et à forte valeur sociale.