Guînes 2026 : Secteur résidentiel • Tendance porteuse • Retraités Résidentiel

Données : Transactions officielles (DVF) & Contexte INSEE

Note Pulse

5.2

/10

27 critères objectifs

304 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

1 409 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 844 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

10.0/10

À 1409€/m², la baisse de 8% révèle une opportunité d'achat face à une population retraitée stable et solvable.

Votre fourchette de prix locale

54 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

5 619 habitants

Opportunité d'achat

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.0

Très bon

6.8

Éducation

6 établissements dans la commune + 148 à proximité

dont 18 maternelles, 95 primaires, 18 collèges, 12 lycées

École la plus proche à 1.1km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.7

Espaces Verts

1 terrains de jeux, 2 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

4.2

Activités Enfants

3 gymnases, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.0/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 937 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.5

Faible

3.8

Dynamisme Marché

54 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

304 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Ville moyenne (5 619 hab.)

0.0

Évolution Prix

-8.05% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -2.4% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 3.5/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-8.05%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

3.2

Transports 0.5/10

Pas de gare dans la commune

2 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

5 619 habitants

Commerces 6.1/10

20 commerces proximité + 3 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.4

Santé 8.5/10

5 médecins • 3 pharmacies • 18 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

26.6% de retraités (élevé)

Services proximité 5.4/10

Tout à proximité : 3 boulangeries, 1 épicerie

3 grandes surfaces

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Guînes.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

844 €/m²

Prix médian basé sur 9 transactions

Maison

1 409 €/m²

Prix médian basé sur 295 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

À Guînes, le prix médian notarié de 1409€ est une photographie des actes signés. C'est la base factuelle, mais les flux INSEE révèlent la véritable dynamique économique et immobilière du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

Un écart de 171€ à 3880€ rend la moyenne obsolète. Notre audit analyse l'hyper-proximité (services, infrastructures) pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur et objectiver son potentiel.

Une arme pour négocier

Notre rapport synthétise les transactions officielles du voisinage. Vous accédez aux mêmes outils que les professionnels : comparer votre projet aux ventes réelles (DVF) avec une lecture experte et chiffrée.

Accélérez votre financement

L'audit est votre tiers de confiance. Il objective la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Guînes

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 1409€ sur Guînes ?

La médiane de 1409€/m² est le pivot central de notre marché, un point de repère fiable. Une annonce ou une estimation est une photographie unique. L'écart provient de la réalité intrinsèque du bien : son état, son niveau de rénovation, son emplacement précis ou ses extérieurs. Chaque bien est une exception. Cette différence n'est pas une anomalie, mais la preuve de la diversité des offres qui s'organisent toutes autour de ce repère de valeur. C'est le reflet sain d'un marché varié.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Guînes ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, l'intention du moment présent. Les prix 'Signés' des notaires, eux, sont la validation de cette ambition, mais sur un marché passé. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour qu'une offre trouve son équilibre et se concrétise. C'est la mémoire du marché qui valide la réalité d'aujourd'hui. C'est un processus normal et sain.

Comment savoir si une annonce sur Guînes est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 171€ à 3880€ ?

La médiane de 1409€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, utilisez la fourchette extrême. Un prix se situant près du plafond de 3880€/m² est un signal d'exception : le bien doit offrir une qualité, un emplacement ou des caractéristiques hors du commun. À l'inverse, s'en approcher sans justification tangible est risqué. L'analyse de la valeur consiste à vérifier si le prix demandé est cohérent avec les atouts réels du bien face à ce repère de 1409€.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Guînes et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Calais

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Calais. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Calais

Prix au pôle : 1 757€/m² (+25%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Guînes

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Guînes avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Hermelinghen , économisez jusqu'à 379€/m² (soit -27%)

Découvrir Hermelinghen

Arbitrage Immobilier : Optimiser votre projet autour de Guînes

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À Guînes, le budget moyen de 126 810€ pour 90m² ouvre une opportunité majeure à Chocques. En délaissant Guînes pour cette commune (-22%), vous accédez à une surface équivalente tout en dégageant un budget substantiel. Cet écart financier de 27 900€ sur 100m² est un levier d'investissement ou de confort net en périurbain.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un investissement similaire à Guînes (126 810€), Wizernes offre une valeur ajoutée stratégique. Avec un prix à 1480€/m², vous maintenez votre capital dans une zone à forte dynamique familiale. C'est l'assurance d'un cadre de vie structuré et pérenne, préférable au simple confort passif, en phase avec les attentes du marché périurbain actuel.