Itxassou 2026 : Momentum positif • Zone périurbaine équilibrée • Retraités Équilibre

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

5.4

/10

27 critères objectifs

114 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 081 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 3 506 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

8.2/10

À 2081€/m², le retraité vend sa liquidité. C'est le moment d'acheter un calme devenu rare sur le marché.

Votre fourchette de prix locale

16 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

2 225 habitants

Gare Gare locale

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.0

Bon

7.4

Éducation

3 établissements dans la commune + 59 à proximité

dont 2 maternelles, 42 primaires, 8 collèges, 5 lycées

École la plus proche à 2.0km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

1 terrains de jeux, 1 boulodromes

1.9

Activités Enfants

1 bibliothèque

Pourquoi 7.0/10 ? Environnement familial correct. Quelques équipements à proximité mais peut nécessiter des déplacements. Avec 1 établissement pour 742 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.4

Faible

3.4

Dynamisme Marché

16 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

114 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (2 225 hab.)

0.0

Évolution Prix

-32.11% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +6.8% sur 5 ans

Forte croissance

Pourquoi 3.4/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-32.11%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

3.9

Transports 3.0/10

Gare Gare locale présente

3 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

2 225 habitants

Commerces 4.7/10

5 commerces proximité + 2 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.4

Santé 7.5/10

1 médecins • 1 pharmacies • 4 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

31.6% de retraités (élevé)

Services proximité 4.7/10

Tout à proximité : 1 boulangerie, 1 épicerie

2 grandes surfaces

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Itxassou.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

3 506 €/m²

Prix médian basé sur 42 transactions

Maison

2 081 €/m²

Prix médian basé sur 72 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Itxassou (2081€) est un indicateur fiable des actes signés. Pour autant, il doit être croisé avec les flux INSEE afin de révéler la dynamique réelle du marché et non une simple moyenne statique.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 852€ à 5591€ est telle que la moyenne est inopérante pour Itxassou. Notre audit analyse l'hyper-proximité des services et infrastructures pour positionner précisément votre bien dans cette distribution de valeur.

Une arme pour négocier

Notre rapport DVF+INSEE vous donne accès aux transactions officielles du voisinage. Vous comparez votre projet aux ventes réelles avec une lecture experte, utilisant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

Cet audit est le tiers de confiance qui objective la valeur. Il rassure les banques pour le financement et sécurise les échanges entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

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Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Itxassou

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2081€ sur Itxassou ?

La médiane de 2081€/m² est votre pivot de référence, le point d'équilibre du marché local. Une annonce ou une estimation ne peut s'y aligner parfaitement car chaque bien est unique. L'écart provient de la réalité intrinsèque du bien : son état, son niveau de finition, son exposition, ou la présence d'atouts spécifiques (comme une vue sur la Nive). Cette différence n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des offres autour de ce repère central. Elle témoigne de la valeur ajoutée ou des travaux nécessaires par rapport à la norme du marché.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Itxassou ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du vendeur, une intention de valeur au présent. Les prix 'Signés' des notaires, eux, matérialisent le marché validé, la conclusion d'une transaction passée. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour qu'une offre trouve son acheteur et que la valeur espérée soit acceptée par le marché. C'est le cycle naturel de la formation des prix, de l'ambition à la concrétisation.

Comment savoir si une annonce sur Itxassou est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 852€ à 5591€ ?

La médiane de 2081€ est votre juge de paix. Pour évaluer une annonce, comparez-la à cette valeur et à la fourchette extrême. Un prix inférieur à 852€/m² peut indiquer un bien nécessitant de lourds travaux. À l'inverse, dépasser le plafond de 5591€/m² est un signal d'exception : cela peut signifier un bien d'architecte, un emplacement unique, ou une surévaluation. Analyser la position de l'annonce dans cette fourchette vous aide à distinguer une opportunité réaliste d'un prix à risque, basé sur des critères objectifs de valeur.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Itxassou et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Bayonne (partie française)

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Bayonne (partie française). Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Bayonne

Prix au pôle : 4 010€/m² (+93%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Itxassou

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Itxassou avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Louhossoa , économisez jusqu'à 57€/m² (soit -3%)

Découvrir Louhossoa

Arbitrage Immobilier Itxassou : Optimisation Foncière vs. Qualité de Vie

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En périurbain, l'espace est roi. À Monein (-26%), le budget Itxassou (335k€) permet d'acquérir 217m², soit un gain de 56m² par rapport aux 161m² d'origine. C'est une optimisation foncière majeure pour un budget identique.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même capital, privilégiez le profil retraité. Mazères-Lezons offre un cadre de vie sécurisé et des services adaptés. L'investissement est similaire, mais la valeur d'usage (calme, proximité) est optimisée pour ce projet de vie spécifique.