Sames 2026 : Secteur calme • Retraités Sérénité • Prix en progression

Données : Transactions officielles (DVF) & Contexte INSEE

Note Pulse

5.0

/10

27 critères objectifs

39 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

1 115 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 877 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

5.9/10

À 1115€/m², Sames offre une opportunité d'achat rare : la baisse de 47% anticipe le départ des retraités.

Votre fourchette de prix locale

2 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

730 habitants

Opportunité d'achat

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.3

Très bon

8.5

Éducation

1 établissements dans la commune + 47 à proximité

dont 5 maternelles, 37 primaires, 3 collèges, 1 lycées

École la plus proche à 0.8km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.9

Espaces Verts

2 boulodromes

0.9

Activités Enfants

1 gymnase

Pourquoi 7.3/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 730 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.4

Faible

3.2

Dynamisme Marché

2 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

39 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (730 hab.)

0.0

Évolution Prix

-46.69% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +1% sur 5 ans

Croissance modérée

Pourquoi 3.4/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-46.69%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

1.8

Transports 0.0/10

Pas de gare dans la commune

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

730 habitants

Commerces 0.0/10

Peu de commerces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.4

Santé 8.0/10

2 médecins • 4 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

34.9% de retraités (élevé)

Services proximité 1.6/10

Services limités dans la commune

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Sames.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

877 €/m²

Prix médian basé sur 3 transactions

Maison

1 115 €/m²

Prix médian basé sur 36 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Sames (1115€) est un indicateur fiable des actes signés. Pourtant, seul le flux INSEE révèle la dynamique réelle du marché, au-delà de la simple transaction passée.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 471€ à 4635€ invalide la moyenne. Notre audit croise l'hyper-proximité et les données socio-économiques pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur à Sames.

Une arme pour négocier

Accédez aux transactions officielles du voisinage. Notre rapport DVF/INSEE met en perspective votre projet avec les ventes réelles, vous offrant la grille de lecture des experts pour Sames.

Accélérez votre financement

Cet audit est votre tiers de confiance. Il objective la valeur pour rassurer les banques et sécuriser la négociation à Sames, en s'appuyant sur des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Sames

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 1115€ sur Sames ?

La médiane de 1115€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une photographie unique. L'écart provient de la réalité intrinsèque du bien : son état, son niveau de finition, son exposition ou son potentiel. Ces écarts ne sont pas des erreurs, mais la traduction fidèle de la diversité des biens autour de ce repère central. C'est la preuve que chaque bien a sa propre valeur, définie par ses caractéristiques propres.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Sames ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, l'intention. Les prix 'Signés' des notaires, autour de 1115€/m², sont la validation de cette ambition, le passé figé. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour que le marché valide une valeur. C'est le temps de la transaction, de la réflexion et de l'ajustement entre l'offre et la demande.

Comment savoir si une annonce sur Sames est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 471€ à 4635€ ?

Notre médiane de 1115€/m² est votre juge de paix. Une annonce est 'hors marché' si elle s'extirpe radicalement de la fourchette de valeur. Dépasser le plafond de 4635€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique, soit il est surévalué. À l'inverse, une offre très basse peut signaler des défauts majeurs. Utilisez cette fourchette pour situer l'annonce : si elle est très haute, exigez une justification tangible (architecture, standing) pour valider ce risque.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Sames et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Bayonne (partie française)

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Bayonne (partie française). Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Bayonne

Prix au pôle : 4 010€/m² (+260%)

Services, équipements et emplois accessibles depuis Sames

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Sames avec un prix accessible

Arbitrage Immobilier : Optimiser votre budget autour de Sames

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À Sames, un budget de 108 155€ pour 97m². À Castétis, avec le prix à 920€/m² (-17%), ce même budget permet d'acquérir environ 117m². Gain concret : 20m² supplémentaires pour un investissement identique, offrant un confort de vie spatial supérieur en périurbain.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même budget Sames (108 155€), Ordiarp (1168€/m²) offre une surface d'environ 92m². Si le m² diminue légèrement, l'atout 'famille' compense par un cadre de vie structuré. C'est un arbitrage qualitatif : privilégier un environnement adapté à l'épanouissement familial plutôt que la seule surface.