Enghien-les-Bains 2026 : Niche rurale • Retraités Charme • Correction de prix

Source : Prix réels Notaires (DVF) & Statistiques INSEE

Note Pulse

6.9

/10

27 critères objectifs

137 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

4 754 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 5 706 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

10.0/10

À 5706€/m², la baisse masque une pénurie de retraités. C'est une fenêtre de liquidité pour vendre au prix fort.

Votre fourchette de prix locale

74 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

11 584 habitants

Gare TER

Vendeur Exclusif

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

8.3

Très bon

7.5

Éducation

10 établissements dans la commune + 1531 à proximité

dont 438 maternelles, 605 primaires, 211 collèges, 124 lycées

École la plus proche à 0.3km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

6 terrains de jeux, 1 boulodromes

10.0

Activités Enfants

2 piscines, 3 gymnases, 2 cinémas, 1 théâtre, 1 bibliothèque

Pourquoi 8.3/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 158 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.9

Faible

4.9

Dynamisme Marché

74 ventes/an en moyenne

ITL 6.9/10 = Marché tendu

137 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Ville moyenne (11 584 hab.)

0.0

Évolution Prix

-5.94% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +0.2% sur 5 ans

Croissance modérée

Pourquoi 3.9/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-5.94%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

6.8

Transports 6.0/10

Gare TER présente • Liaisons régionales

27 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

11 584 habitants

Commerces 8.9/10

87 commerces proximité + 5 grandes surfaces

Bon compromis pour actifs. Transports corrects et services de proximité.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.8

Santé 10.0/10

52 médecins • 5 pharmacies • 39 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

24.3% de retraités

Services proximité 8.1/10

Tout à proximité : 16 boulangeries, 10 épiceries

5 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Enghien-les-Bains.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

4 754 €/m²

Prix médian basé sur 114 transactions

Maison

5 706 €/m²

Prix médian basé sur 23 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Enghien-les-Bains (5706€/m²) valide les actes signés. C'est la référence factuelle pour votre bien, mais l'analyse des flux INSEE révèle la dynamique immobilière réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 2308€ à 12127€ invalide la moyenne. Notre audit croise les flux INSEE et l'hyper-proximité (services, thermes) pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur à Enghien-les-Bains.

Une arme pour négocier

Notre rapport synthétise les transactions officielles du voisinage. Vous accédez aux mêmes outils que les professionnels : comparaison aux ventes réelles DVF et lecture experte de l'environnement immédiat.

Accélérez votre financement

L'audit est votre tiers de confiance. Il objective la valeur pour rassurer la banque sur le financement et sécuriser la transaction grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Objectiver ma valeur

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Enghien-les-Bains

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 4754€ sur Enghien-les-Bains ?

La médiane de 4754€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce est une offre unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet de la réalité. Un bien en duplex avec vue sur le lac se valorisera logiquement au sommet de la fourchette, tandis qu'un appartement sans ascenseur en étage intermédiaire s'en rapprochera moins. L'offre est hétérogène. Votre bien n'est pas 'faux' par rapport à la médiane, il est simplement spécifique. La médiane est la référence statistique, l'annonce est la réalité tangible d'un bien.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Enghien-les-Bains ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, l'intention. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation du passé, l'acte finalisé. Il existe un décalage temporel de plusieurs mois, le temps que la négociation s'opère et que l'acte soit signé. Cet écart est sain : il mesure la capacité du marché à faire converger l'offre et la demande. Les prix actuels des annonces préfigurent les prix de vente futurs que nous verrons dans les statistiques notariales.

Comment savoir si une annonce sur Enghien-les-Bains est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 833€ à 8308€ ?

La médiane de 4754€ est notre juge de paix. Pour évaluer une annonce, la fourchette est votre baromètre. Un prix dépassant le plafond de 8308€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique (standing, situation), soit il est surévalué. À l'inverse, une offre proche du plancher de 833€ doit alerter sur des défauts majeurs. L'objectif est la cohérence. Situer une annonce par rapport à la médiane et à ses extrêmes permet de jauger sa réalisme et d'identifier les opportunités ou les risques, sans spéculer.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Enghien-les-Bains et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Paris

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Enghien-les-Bains avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Épinay-sur-Seine , économisez jusqu'à 2 212€/m² (soit -39%)

Découvrir Épinay-sur-Seine

Optimisation Foncière : Gagner en Surface Autour d'Enghien

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En appliquant le budget de référence (273 355 €), le profil rural optimise l'espace à Ermont (4 486 €/m²) pour atteindre 60,9 m² (+3,4 m²) ou à Saint-Gratien (4 453 €/m²) pour 61,4 m² (+3,9 m²). C'est une stratégie de foncier pur visant à maximiser l'emprise au sol plutôt que le capital.

Communes identifiées

Cormeilles-en-Parisis

4 573 €/m²

-20%

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Enghien-les-Bains (5 706 €/m²) demeure l'option la plus qualitative du secteur, consacrant son statut de sommet du marché local. Pour une analyse fine de l'accessibilité au sein de ses micro-quartiers d'élite et des opportunités internes, le rapport expert est indispensable.

Pour une analyse complète des quartiers et du marché, consultez le Rapport Expert.

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