Les Ulis 2026 : Cadre de vie calme • Secteur accessible • Familles au vert

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

6.4

/10

27 critères objectifs

146 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 290 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 3 166 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

8.5/10

Prix à 3166€/m² : la tension structurelle des familles crée une opportunité d'achat rare et stratégique.

Votre fourchette de prix locale

97 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

25 375 habitants

Signal Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

8.5

Très bon

8.1

Éducation

26 établissements dans la commune + 280 à proximité

dont 100 maternelles, 126 primaires, 37 collèges, 20 lycées

École la plus proche à 0.4km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

6 terrains de jeux, 5 terrains de grands jeux, 2 boulodromes

10.0

Activités Enfants

1 piscine, 5 gymnases, 2 cinémas, 1 bibliothèque

Pourquoi 8.5/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 976 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

4.3

Moyen

4.0

Dynamisme Marché

97 ventes/an en moyenne

ITL 3.6/10 = Marché équilibré

146 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Grande ville (25 375 hab.)

2.9

Évolution Prix

-2.13% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +2% sur 5 ans

Dynamique positive

Pourquoi 4.3/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-2.13%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

4.9

Transports 2.0/10

Pas de gare dans la commune

136 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

25 375 habitants

Commerces 8.9/10

48 commerces proximité + 6 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.7

Santé 9.5/10

26 médecins • 6 pharmacies • 17 infirmiers

Calme 8.8/10

Environnement résidentiel calme

17.6% de retraités

Services proximité 7.5/10

Tout à proximité : 8 boulangeries, 5 épiceries

6 grandes surfaces

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Les Ulis.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 290 €/m²

Prix médian basé sur 126 transactions

Maison

3 166 €/m²

Prix médian basé sur 20 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié de 3166€ à Les Ulis est une référence solide des actes signés. Pour autant, il doit être croisé avec les flux INSEE afin de révéler la dynamique socio-économique réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude extrême (912€ à 4488€) invalide la moyenne. Notre audit analyse l'hyper-proximité et les infrastructures pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur.

Une arme pour négocier

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L'audit est votre tiers de confiance. Il objective la valeur pour rassurer les banques et sécuriser vos échanges, en s'appuyant sur des indicateurs neutres et factuels.

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37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Les Ulis

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2290€ sur Les Ulis ?

La médiane de 2290€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la diversité des biens : un appartement rénové avec vue ou une maison avec jardin atteindra le haut de la fourchette, tandis qu'un bien nécessitant des travaux s'en rapprochera moins. Cette différence n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la valeur intrinsèque de chaque bien (état, options, exposition) autour de ce repère central.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Les Ulis ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, la valeur que le marché est en train de construire. Les prix notariés (2290€/m²) valident le passé, c'est-à-dire l'accord final trouvé il y a plusieurs mois. Cet écart illustre simplement le temps nécessaire pour que le marché valide, par la signature, la valeur actuelle des biens.

Comment savoir si une annonce sur Les Ulis est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 549€ à 4243€ ?

Notre médiane de 2290€ sert de 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, la fourchette est votre meilleur indicateur. Un prix dépassant le plafond de 4243€/m² est un signal d'exception : il peut s'agir d'un bien d'architecte, d'un emplacement unique, ou d'une surévaluation. À l'inverse, s'en approcher sans justification visible (travaux, défauts) peut indiquer un risque. L'analyse de la valeur repose sur la cohérence du prix avec les standards du bien, pas seulement sur le chiffre.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En zone rurale, l'espace est roi. Votre budget Les Ulis (154 575 €) s'applique à Épinay-sous-Sénart pour un gain financier immédiat de -8%. Cela sécurise votre patrimoine sur 67.5m² sans compromis. À Saint-Germain-lès-Arpajon (-6%), cet effort financier pourrait même viser une surface plus généreuse pour maximiser le confort foncier.

Communes identifiées

Saint-Michel-sur-Orge

3 097 €/m²

-2%

Saint-Germain-lès-Arpajon

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent à Les Ulis, la LISTE UPGRADE offre une sécurité de profil inégalée. À Boussy-Saint-Antoine (3325€/m²), vous investissez dans un cadre de vie calme et sécurisé, spécifiquement conçu pour le confort des retraités. C'est une stratégie patrimoniale visant la tranquillité et la pérennité plutôt que la densité urbaine.