Génos 2026 : Zone tranquille • Retraités Préservé • Prix constants

La médiane de 1149€/m² est le pivot central du marché, un point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la diversité des biens : un bien rénové avec vue ou un bien à rafraîchir. Ce n'est pas une erreur, mais le reflet fidèle de la valeur intrinsèque de chaque propriété autour de ce repère. L'analyse consiste à comprendre pourquoi un bien se positionne au-dessus ou en dessous de ce point de mire.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, l'intention de vente. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation du passé, l'aboutissement d'un accord. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour que le marché valide cette ambition. C'est la mécanique saine d'un marché qui ajuste l'offre et la demande jusqu'à la signature finale.

La médiane de 1149€ est votre juge de paix. La fourchette extrême haute, à 1439€, marque le plafond de la normale. Une annonce dépassant ce seuil est un signal d'exception : soit le bien possède des caractéristiques uniques qui justifient cette prime, soit elle relève d'une surévaluation risquée. Situer une annonce par rapport à ce plafond vous aide à distinguer une opportunité rare d'un prix qui pourrait peiner à trouver preneur.