Garches 2026 : Niche rurale • Retraités Charme • Socle solide

Données : Transactions officielles (DVF) & Contexte INSEE

Note Pulse

6.4

/10

27 critères objectifs

167 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

5 421 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 7 773 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

9.3/10

À 7773€/m², la baisse masque une opportunité d'achat pour les seniors. Le calme retraité vaut son poids d'or.

Votre fourchette de prix locale

88 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

18 311 habitants

Hôpital + Urgences

Gare TER

Vendeur Exclusif

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.6

Très bon

6.6

Éducation

12 établissements dans la commune + 1409 à proximité

dont 338 maternelles, 543 primaires, 211 collèges, 156 lycées

École la plus proche à 0.2km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.1

Espaces Verts

3 terrains de jeux

9.5

Activités Enfants

1 piscine, 4 gymnases, 1 cinéma, 1 conservatoire, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.6/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 526 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.9

Faible

5.1

Dynamisme Marché

88 ventes/an en moyenne

ITL 7.3/10 = Marché très tendu

167 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Ville moyenne (18 311 hab.)

0.0

Évolution Prix

-6.81% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +0.8% sur 5 ans

Croissance modérée

Pourquoi 3.9/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-6.81%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

5.9

Transports 6.0/10

Gare TER présente • Liaisons régionales

57 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

18 311 habitants

Commerces 7.3/10

24 commerces proximité + 3 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.9

Santé 10.0/10

Hôpital + Urgences 24/7

40 médecins • 6 pharmacies • 9 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

23.1% de retraités

Services proximité 7.9/10

Tout à proximité : 7 boulangeries, 2 épiceries

3 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Garches.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

5 421 €/m²

Prix médian basé sur 139 transactions

Maison

7 773 €/m²

Prix médian basé sur 28 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Garches (7773€) est une photographie fiable des actes signés. Pour autant, cette donnée brute doit être croisée avec les flux INSEE afin de révéler la dynamique socio-économique réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 3674€ à 13234€ démontre une segmentation forte. L'audit analyse l'hyper-proximité (services, écoles, transports) pour positionner précisément votre bien dans cette distribution de valeur et objectiver son potentiel.

Une arme pour négocier

Notre rapport synthétise les transactions officielles du voisinage. Vous accédez aux mêmes outils que les professionnels : comparaison DVF rigoureuse et lecture experte pour valider la pertinence de votre projet immobilier.

Accélérez votre financement

L'audit sert de tiers de confiance objectif. Il structure la valeur par des indicateurs neutres, rassurant ainsi les établissements bancaires et sécurisant la négociation entre acheteurs et vendeurs.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Affiner la valeur Garches

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Garches

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 5421€ sur Garches ?

La médiane de 5421€/m² est le pivot central de notre marché, un point de repère fiable. Une annonce ou une estimation individuelle peut s'en écarter sans être erronée. Cet écart reflète la diversité réelle des biens : l'état, l'emplacement précis, les options ou la surface modulent la valeur. L'offre unique est une photographie à un instant T, tandis que la médiane est la synthèse de l'ensemble. C'est la preuve d'un marché riche et varié, pas d'une anomalie.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Garches ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie logique. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché (le présent). Les prix 'Signés' des notaires valident la transaction passée (le passé validé). Cet écart temporel est nécessaire pour que le marché absorbe et valide les nouvelles ambitions de prix. C'est le temps de maturation entre l'offre et la rencontre avec la demande, un signe de marché sain qui ajuste progressivement la valeur.

Comment savoir si une annonce sur Garches est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 660€ à 9758€ ?

Notre médiane de 5421€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, utilisez la fourchette extrême. Un prix dépassant le plafond de 9758€/m² est un signal d'exception : il peut s'agir d'un bien d'architecte unique ou d'une surévaluation significative. À l'inverse, une offre très basse nécessite une analyse fine. L'objectif n'est pas de juger, mais de situer l'offre par rapport à la norme pour identifier rapidement si elle est réaliste ou présente un risque de dévalorisation.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Garches et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Paris

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Garches avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Vaucresson , économisez jusqu'à 1 315€/m² (soit -17%)

Découvrir Vaucresson

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En zone rurale, l'espace est roi. À Chaville, votre budget Garches (401 154 €) vous offre 56 m², soit 18 m² de plus qu'à Garches (74 m²). C'est un gain de surface de 24%, transformant un 2-pièces en 3-pièces, pour un cadre de vie équivalent.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent, l'upgrade se joue sur le profil de vie. À Meudon, vous acquérez un cadre familial idéal (forêts, écoles) sans surcoût. À Sèvres, vous investissez dans un profil retraité sécurisé, privilégiant calme et services, valorisant votre capital sur le long terme.