Dax 2026 : Secteur urbain prisé • Retraités Connecté • Valeur en croissance

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

7.8

/10

27 critères objectifs

481 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 444 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 2 384 €/m²

Dynamisme du Marché

Urbain

10.0/10

À 2384€/m², la demande retraité explose : c'est une fenêtre de vente à prix fort, pas une opportunité d'achat.

Votre fourchette de prix locale

267 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

22 169 habitants

Hôpital + Urgences

Gare TGV/Intercités

Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.9

Très bon

7.8

Éducation

21 établissements dans la commune + 32 à proximité

dont 7 maternelles, 24 primaires, 6 collèges, 6 lycées

École la plus proche à 0.4km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.9

Espaces Verts

7 terrains de jeux, 7 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

6.7

Activités Enfants

7 gymnases, 1 cinéma, 1 musée, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.9/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 056 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

6.7

Bon

6.5

Dynamisme Marché

267 ventes/an en moyenne

ITL 9.8/10 = Marché très tendu

481 transactions analysées

10.0

Potentiel Locatif

Commune-Centre avec services complets

Bon pour investissement locatif

Grande ville (22 169 hab.)

3.3

Évolution Prix

-1.67% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +3.2% sur 5 ans

Dynamique positive

Pourquoi 6.7/10 ? Bon potentiel locatif. Marché actif avec perspectives de valorisation correctes. Le marché est actuellement en baisse (-1.67%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. Le potentiel locatif reste bon grâce au statut de Commune-Centre avec services complets. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

7.7

Transports 6.0/10

Gare TGV/Intercités présente • Grandes villes accessibles

5 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 10.0/10

Pôle d'emploi (Commune-Centre)

22 169 habitants

Commerces 10.0/10

125 commerces proximité + 11 grandes surfaces

Bon compromis pour actifs. Transports corrects et services de proximité.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

9.8

Santé 10.0/10

Hôpital + Urgences 24/7 + Maternité

265 médecins • 12 pharmacies • 53 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

36.8% de retraités (très élevé)

Services proximité 8.7/10

Tout à proximité : 26 boulangeries, 12 épiceries

11 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Dax.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 444 €/m²

Prix médian basé sur 345 transactions

Maison

2 384 €/m²

Prix médian basé sur 136 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

À Dax, le prix médian notarié (2384€) valide la base des actes signés. C'est une photographie factuelle indispensable, mais la dynamique INSEE révèle la véritable trajectoire économique du secteur pour vos investissements.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 357€ à 5014€ invalide la moyenne comme seul indicateur. Notre audit croise l'hyper-proximité (services, infrastructures) et les flux INSEE pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur locale.

Une arme pour négocier

Accédez aux transactions officielles du voisinage via ce rapport. Il met en perspective votre projet avec les ventes réelles (DVF) et offre une lecture experte, vous donnant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit agit comme un tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécurise la négociation entre acheteurs et vendeurs grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

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Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Questions fréquentes

Comprendre le marché de Dax

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2444€ sur Dax ?

La médiane de 2444€/m² est votre point de repère, le pivot du marché. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la valeur intrinsèque du bien : son état, son standing, son exposition ou son jardin. Un bien rénové se vendra au-dessus de la médiane, un bien à rénover en dessous. Ce n'est pas une contradiction, mais la preuve que le marché Dax est diversifié autour de ce prix central. Votre bien a sa propre valeur, positionnée par rapport à ce repère fiable.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Dax ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces (agences) représentent l'ambition du moment présent. Les prix 'Signés' (notaires) sont la validation du passé, l'aboutissement d'une transaction initiée il y a plusieurs mois. Cet écart est normal : il faut 3 à 6 mois pour qu'une vente se concrétise. La médiane notariale confirme ainsi la tendance réelle, tandis que les annonces définissent le point de départ de la négociation.

Comment savoir si une annonce sur Dax est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 400€ à 5144€ ?

La médiane de 2444€ est votre juge de paix. La fourchette extrême (400€ - 5144€) montre les limites du marché. Une annonce est 'hors marché' si elle dépasse le plafond de 5144€/m². Ce signal indique une surévaluation manifeste ou une exception d'exception (vue unique, lux absolu). À l'inverse, un prix très bas peut révéler des vices cachés. Pour une annonce réaliste, cherchez une valeur proche de la médiane, justifiée par les atouts du bien. C'est le gage d'une transaction sereine et rapide.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Dax et les communes à proximité

Positionnement

Commune-Centre

Aire d'Attraction : Dax

Commune centrale avec tous les services et équipements. Rayonnement territorial important.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Dax avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Saint-Pandelon , économisez jusqu'à 532€/m² (soit -22%)

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Optimisation immobilière : étendre son emprise à Dax

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En arbitrant vers Mont-de-Marsan (2023€/m²), vous accédez à 56m² pour le même budget que 47m² à Dax, soit un gain de 9m². À Morcenx-la-Nouvelle (1700€/m²), la surface atteint 67m², un différentiel de +20m² significatif pour votre capital.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Dax demeure l'option la plus qualitative du secteur, consolidant son statut de marché premium. L'analyse se concentre désormais sur l'optimisation au sein de ses micro-quartiers d'élite pour maximiser l'investissement.

Pour une analyse fine des quartiers et du potentiel de valeur, consultez le Rapport Expert.

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