Agen 2026 : Pôle urbain dynamique • Appréciation constante • Retraités Dynamique

La médiane de 1650€/m² est le pivot de notre marché agenais. Elle n'est pas une norme, mais un point d'équilibre. Une annonce ou une estimation s'en écarte car elle reflète la réalité d'un bien unique. L'état, l'exposition, les finitions ou la présence d'un jardin créent une valeur ajoutée ou soustraite. L'écart n'est pas une anomalie, il est le témoignage de la diversité des biens qui composent notre ville. Cette médiane est votre repère pour évaluer si un bien se situe dans la moyenne ou dans une gamme de standing différent.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie logique. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, le prix du présent. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation de transactions passées, souvent initiées plusieurs mois plus tôt. Cet écart temporel est nécessaire au marché pour qu'une vente se concrétise. Il mesure le temps que met l'offre et la demande à se rencontrer et à s'accorder sur une valeur. Les deux sont complémentaires : l'un montre la direction, l'autre valide le chemin parcouru.

La médiane de 1650€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, utilisez la fourchette extrême. Un prix inférieur à 600€/m² peut indiquer un bien nécessitant de lourds travaux. À l'inverse, dépasser le plafond de 3886€/m² est un signal d'exception : c'est soit un bien d'architecte en centre-ville, soit une surévaluation. Si une annonce se situe très au-dessus de la médiane sans justification tangible (comme un standing exceptionnel), elle est probablement risquée. La fourchette vous aide à situer la cohérence d'un prix par rapport à la réalité du marché local.