Baden 2026 : Valeur en croissance • Zone périurbaine équilibrée • Retraités Équilibre

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

5.4

/10

27 critères objectifs

52 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

4 055 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 3 738 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

7.5/10

À 4055€/m², la dominance retraitée stabilise le marché : c'est une fenêtre de liquidité optimale pour les vendeurs.

Votre fourchette de prix locale

33 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

4 758 habitants

Vendeur Sécurisé

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

6.0

Bon

4.2

Éducation

2 établissements dans la commune + 134 à proximité

dont 4 maternelles, 75 primaires, 20 collèges, 15 lycées

École la plus proche à 1.7km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.8

Espaces Verts

1 terrains de jeux, 1 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

4.2

Activités Enfants

1 gymnase, 1 bibliothèque

Pourquoi 6.0/10 ? Environnement familial correct. Quelques équipements à proximité mais peut nécessiter des déplacements. Avec 1 établissement pour 2 379 habitants.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

5.8

Bon

3.9

Dynamisme Marché

33 ventes/an en moyenne

ITL 9.3/10 = Marché très tendu

52 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (4 758 hab.)

8.9

Évolution Prix

+3.93% sur 1 an

Marché en hausse

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +5.2% sur 5 ans

Forte croissance

Pourquoi 5.8/10 ? Potentiel d'investissement modéré. Analyser finement la zone et le type de bien. Le marché est dynamique avec des prix en hausse (+3.93%) et une bonne tension locative (ITL 9.3/10). La croissance démographique (+5.2% sur 5 ans) confirme l'attractivité de la commune.

Profil Actif

Mobilité & services

2.6

Transports 1.0/10

Pas de gare dans la commune

4 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 5.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

4 758 habitants

Commerces 3.7/10

7 commerces proximité + 1 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.7

Santé 7.5/10

3 médecins • 1 pharmacies • 9 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

42.8% de retraités (très élevé)

Services proximité 4.5/10

Tout à proximité : 1 boulangerie, 2 épiceries

1 grande surface

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

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Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Baden.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

3 738 €/m²

Prix médian basé sur 3 transactions

Maison

4 055 €/m²

Prix médian basé sur 49 transactions

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

À Baden, le prix médian notarié de 4055€ est une référence solide. Pourtant, seul le contexte des flux INSEE révèle la véritable dynamique et la valeur réelle de votre projet.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 1776€ à 6872€ prouve que la moyenne est trompeuse. Notre audit croise le voisinage DVF et les données socio-économiques pour situer précisément votre bien au sein de cette distribution.

Une arme pour négocier

Accédez aux transactions officielles de votre quartier. Notre rapport DVF/INSEE pour Baden offre une lecture experte et comparative, vous donnant les clés d'analyse des professionnels.

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Bilan des services et infrastructures

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Questions fréquentes

Comprendre le marché de Baden

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 4055€ sur Baden ?

La médiane de 4055€/m² est le pivot de marché, un point d'équilibre statistique. Une annonce est une offre unique. Son prix reflète la réalité intrinsèque du bien : son état, son standing, son exposition, ou sa situation face au littoral. L'écart n'est pas une anomalie, mais la traduction fidèle de la diversité des biens qui composent notre commune. Cette différence est la signature de la valeur ajoutée ou des travaux à prévoir. Elle situe le bien sur la courbe de valeur, par rapport à ce point de repère central.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Baden ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition et l'intention du moment présent. Les prix notariés (DVF) sont la validation du passé : ils consignent le prix final, signé des mois plus tôt. Cet écart temporel est sain. Il mesure le temps nécessaire pour qu'une offre trouve son acheteur et que la valeur se cristallise. Les annonces sont le thermomètre actuel ; les notaires sont le compte-rendu médical de l'année écoulée.

Comment savoir si une annonce sur Baden est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 1776€ à 6872€ ?

La médiane de 4055€ est votre juge de paix. La fourchette extrême (1776€ - 6872€) délimite le terrain du possible. Dépasser le plafond de 6872€/m² est un signal d'exception : cela doit se justifier par une situation unique (vue panoramique, standing d'architecte). À l'inverse, un prix très bas alerte sur des travaux ou une contrainte forte. Une annonce est réaliste si elle se justifie par des atouts tangibles. Elle est risquée si elle défie cette logique de valeur sans argument solide.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Baden et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Vannes

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Vannes. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Accès au pôle urbain

Ville principale : Vannes

Prix au pôle : 3 808€/m²

Services, équipements et emplois accessibles depuis Baden

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Baden avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Plougoumelen , économisez jusqu'à 1 250€/m² (soit -31%)

Découvrir Plougoumelen

Optimisation Foncière : Étendre son emprise au-delà de Baden

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En quittant le premium de Baden (4055€/m²), l'arbitrage est massif. À Saint-Armel (3530€/m²), le budget de référence sécurise 150m² tout en dégageant une économie brute de 78 750€. À Le Tour-du-Parc (3151€/m²), le gain atteint 135 600€, permettant d'acquérir une surface supplémentaire de +35m² pour un même investissement.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Baden reste l'option la plus qualitative du secteur immédiat, synonyme d'excellence résidentielle. Plutôt que de sortir du périmètre, cette analyse invite à optimiser votre capital au sein même de ses périmètres d'élite.

Pour affiner cette stratégie, consultez le Rapport Expert sur les micro-quartiers de Baden.

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