Larré 2026 : Couronne résidentielle • Familles Accessibilité • Valeur en croissance

La médiane de 1454€/m² est le pivot de marché, un point d'équilibre statistique. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet de la diversité immobilière. Un bien rénové, avec vue ou standing supérieur se négociera logiquement au-dessus de ce repère, tandis qu'un bien nécessitant des travaux s'alignera en dessous. La fourchette extrême (233€ à 3890€) prouve cette variété. Votre bien n'est pas 'faux', il est simplement positionné selon son état et ses options intrinsèques sur la courbe de valeur locale.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition présente du marché : le prix demandé au moment où le bien est visible. Les prix notariés (DVF) sont la validation passée : le prix réellement conclu après négociation et processus administratif. L'écart entre les deux illustre le délai nécessaire pour qu'une intention de prix se transforme en valeur réalisée. C'est le temps qu'il faut au marché pour absorber et valider la valeur d'un bien au sein de la fourchette locale.

La médiane de 1454€ sert de 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, utilisez la fourchette extrême. Si un bien est exposé au-delà de 3890€/m², il sort du cadre historique du marché de Larré. C'est un signal d'exception (standing inégalé) ou de surévaluation significative. À l'inverse, une offre proche de 233€/m² signale un état dégradé ou une transaction atypique. Une annonce est 'hors marché' si elle ambitionne le plafond sans en justifier les atouts, créant un décalage trop important avec la réalité des transactions validées.