Le Saint 2026 : Couronne dynamique • Familles Proximité • Phase d'ajustement

La médiane de 782€/m² est le pivot de notre marché local. Elle indique que la moitié des ventes se situe en dessous, l'autre au-dessus. Une annonce différente n'est pas une anomalie : elle reflète la réalité d'un bien spécifique. L'état, la qualité des finitions, l'orientation ou l'existence d'un jardin créent de la valeur. L'écart est donc le reflet naturel de la diversité des biens autour de ce point de repère central, et non une erreur de calcul.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Le prix de l'annonce représente l'ambition actuelle du marché. Le prix signé par le notaire est la validation du passé, l'aboutissement d'une transaction négociée plusieurs mois plus tôt. Cet écart illustre simplement le temps nécessaire pour qu'une offre se transforme en acte. Les prix actuels des annonces préfigurent donc les prix de vente futurs que les notaires enregistreront.

Notre médiane de 782€ agit comme un 'juge de paix' pour évaluer une offre. Une annonce très au-dessus de ce montant doit être justifiée par des atouts exceptionnels. Le seuil de 2686€ représente l'extrême du marché, une zone de très grande exception ou de surévaluation. Si une annonce se situe dans cette fourchette haute sans justification apparente, elle est risquée. À l'inverse, une offre très basse peut signaler un besoin de travaux important. La médiane reste votre meilleur indicateur de réalisme.