Roudouallec 2026 : Secteur résidentiel • Effet d'aubaine • Familles Confort

La médiane de 776€/m² est le pivot central du marché local. Elle représente le point d'équilibre où la moitié des transactions sont au-dessus et l'autre en dessous. Une annonce ou une estimation s'en écarte car elle reflète la réalité d'un bien unique : son état, son niveau de finition, son orientation ou son potentiel. Cette différence n'est pas une anomalie, mais le signe de la diversité naturelle du parc immobilier. Elle montre comment la valeur se construit autour d'un repère statistique, en fonction de caractéristiques concrètes.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, la valeur que les vendeurs estiment. Les prix signés des notaires, eux, sont la validation d'un passé : le résultat final d'une négociation conclue plusieurs mois plus tôt. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire au marché pour qu'une intention de prix se transforme en transaction validée. C'est le reflet du rythme de maturation du marché local.

La médiane de 776€/m² est votre juge de paix. La fourchette extrême (106€ à 2741€) montre la diversité des situations. Pour évaluer une annonce, commencez par la situer par rapport à la médiane. Un prix dépassant le plafond de 2741€/m² est un signal d'exception : il peut s'agir d'un bien d'architecte, d'un emplacement unique ou d'une surévaluation. L'analyse ne se limite pas au chiffre, elle doit intégrer les caractéristiques du bien pour déterminer si l'ambition de prix est réaliste ou présente un risque.