Campigny 2026 : Secteur résidentiel • Évolution favorable • Familles Résidentiel

La médiane de 1105€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une estimation ou une annonce ne peut s'y calquer parfaitement car elle intègre la réalité intrinsèque du bien : son état, son niveau de rénovation, son orientation ou son jardin. L'écart est le reflet de cette diversité. Un bien en parfait état se valorisera logiquement au-dessus de ce pivot, tandis qu'un bien à rénover s'en rapprochera par le bas. Il ne s'agit pas d'une erreur, mais de la traduction de la valeur ajoutée ou du travail nécessaire.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, le prix que le vendeur espère obtenir. Les prix signés des notaires, eux, sont la validation d'un marché passé, l'aboutissement d'une transaction négociée plusieurs mois plus tôt. Cet écart illustre simplement le temps nécessaire pour que le marché valide, via la signature de l'acte authentique, l'ambition initiale d'une annonce. C'est le cycle normal de la transaction.

Notre médiane de 1105€/m² agit comme un 'juge de paix' pour évaluer une annonce. Pour un bien standard, se situer entre 1000€ et 1300€/m² est réaliste. En revanche, dépasser le plafond de 2650€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique (standing, situation), soit il est surévalué. À l'inverse, une annonce proche du plancher de 308€/m² doit alerter sur des travaux majeurs ou des contraintes spécifiques. L'analyse de la valeur consiste à vérifier si les caractéristiques du bien justifient ce positionnement hors de la fourchette standard.