Champgenéteux 2026 : Référence stable • Zone confidentielle • Familles Espace

La médiane de 740€/m² est le pivot de notre marché local. Elle représente le point d'équilibre où la moitié des ventes sont moins chères et l'autre moitié plus chères. Une annonce différente n'est pas une anomalie, mais le reflet d'un bien unique. L'écart s'explique par l'état (neuf vs à rénover), le standing, le terrain ou les dépendances. Chaque bien est une réalité distincte gravitant autour de ce point de repère fiable.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, le prix du présent. Les prix signés des notaires valident le passé : c'est le résultat d'une vente conclue plusieurs mois plus tôt. Cet écart temporel est sain. Il mesure le temps nécessaire pour qu'une offre trouve son acheteur et que la valeur se cristallise. C'est la mécanique normale de validation du marché.

Notre médiane de 740€ est votre juge de paix. Pour évaluer une annonce, comparez-la d'abord à ce point central. Ensuite, utilisez la fourchette extrême. Un prix proche de 2500€/m² est un signal d'exception : il doit se justifier par un atout majeur (localisation, qualité architecturale). Un prix très bas peut signaler un besoin de travaux important. Une annonce qui dépasse ce plafond de 2500€ est soit unique, soit surévaluée par rapport à la réalité de notre marché.