Varennes-Vauzelles 2026 : Croissance modérée • Zone tranquille • Retraités Grand Angle

Source : Prix réels Notaires (DVF) & Statistiques INSEE

Note Pulse

6.5

/10

27 critères objectifs

104 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

1 494 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 1 292 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

5.9/10

À 1494€/m², la présence retraitée offre un pouvoir d'achat stable : c'est une opportunité de négociation.

Votre fourchette de prix locale

58 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

9 346 habitants

Hôpital

Gare Gare locale

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

8.2

Très bon

7.6

Éducation

12 établissements dans la commune + 87 à proximité

dont 14 maternelles, 45 primaires, 8 collèges, 10 lycées

École la plus proche à 1.5km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.4

Espaces Verts

1 terrains de jeux, 5 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

10.0

Activités Enfants

1 piscine, 2 gymnases, 2 bibliothèques

Pourquoi 8.2/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 779 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

5.0

Moyen

4.7

Dynamisme Marché

58 ventes/an en moyenne

ITL 6.8/10 = Marché tendu

104 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Ville moyenne (9 346 hab.)

4.8

Évolution Prix

-0.17% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -2.8% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 5.0/10 ? Potentiel d'investissement modéré. Analyser finement la zone et le type de bien. Le marché est actuellement en baisse (-0.17%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

4.1

Transports 2.5/10

Gare Gare locale présente

2 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 5.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

9 346 habitants

Commerces 8.2/10

17 commerces proximité + 6 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

9.0

Santé 10.0/10

Hôpital

5 médecins • 3 pharmacies • 12 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

43.7% de retraités (très élevé)

Services proximité 7.3/10

Tout à proximité : 5 boulangeries

6 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Varennes-Vauzelles.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

1 292 €/m²

Prix médian basé sur 21 transactions

Maison

1 494 €/m²

Prix médian basé sur 83 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié de 1494€ à Varennes-Vauzelles valide les actes signés. C'est la référence factuelle pour votre bien. L'analyse des flux INSEE contextualise ce chiffre pour révéler la dynamique réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 242€ à 3168€ rend la moyenne obsolète pour votre projet. Notre audit croise les données DVF et INSEE pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur, en fonction de son hyper-proximité et de ses atouts spécifiques.

Une arme pour négocier

Notre rapport DVF & INSEE vous donne accès aux transactions officielles du voisinage. Comparez votre projet aux ventes réelles avec une lecture experte : accédez aux mêmes outils d'analyse que les professionnels pour Varennes-Vauzelles.

Accélérez votre financement

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Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Varennes-Vauzelles

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 1494€ sur Varennes-Vauzelles ?

Le prix médian de 1494€/m² est le pivot central de notre marché, un point d'équilibre statistique. Une annonce ou une estimation individuelle s'en écarte naturellement car elle reflète la réalité d'un bien unique. L'état (rénové ou à rénover), l'ensoleillement, l'agencement ou la présence d'un jardin sont autant de variables qui justifient ces différences. L'écart n'est pas une anomalie, mais la preuve de la diversité des offres. Votre bien a sa propre valeur, positionnée autour de ce repère fiable.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Varennes-Vauzelles ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, le prix demandé. Les prix 'Signés' des notaires, eux, sont la validation du passé : le prix réellement obtenu après négociation et processus. Cet écart de quelques mois est nécessaire au marché pour qu'une intention se transforme en une transaction validée. C'est le témoignage du temps de maturation d'une vente.

Comment savoir si une annonce sur Varennes-Vauzelles est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 242€ à 3168€ ?

Notre médiane de 1494€/m² est votre juge de paix. Une annonce est ambitieuse mais crédible si elle se situe dans la fourchette haute, proche du plafond de 3168€. En revanche, dépasser ce seuil de 3168€ est un signal d'exception : c'est soit un bien d'architecte au standing rare, soit une surévaluation risquée. À l'inverse, une offre sous le plancher de 242€/m² doit alerter sur des défauts majeurs. La fourchette vous aide ainsi à distinguer le réalisme du risque.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Varennes-Vauzelles et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Nevers

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Varennes-Vauzelles avec un prix accessible

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Optimisation Foncière : Gagner en Surface Hors Varennes-Vauzelles

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En délaissant Varennes-Vauzelles (1494€/m²), l'investissement ouvre un espace considérable. À Luzy (769€/m²), le budget de référence de 128 484€ permet d'acquérir 167m², soit un gain de 81m². Cercy-la-Tour offre également un doublement de surface par rapport à la médiane locale.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Varennes-Vauzelles reste le sommet qualitatif incontournable de la zone. Pour sécuriser ce standing premium, l'analyse se concentre désormais sur l'optimisation au sein de ses micro-quartiers les plus prisés.

Pour affiner votre sélection, consultez le Rapport Expert.

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