Manin 2026 : Secteur calme • Croissance patrimoniale • Retraités Confort

La médiane de 1021€/m² est le pivot de notre marché local. Elle représente le point d'équilibre où la moitié des transactions se situent au-dessus et l'autre moitié en dessous. Une annonce différente n'est pas une anomalie : elle reflète la réalité intrinsèque d'un bien. L'état, l'étage, l'exposition, la présence d'un jardin ou d'un garage sont autant de variables qui justifient une valeur propre. L'écart constaté est simplement le reflet de cette diversité autour du point de repère qu'est la médiane.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, le prix du présent. Les prix signés des notaires valident le passé : ils matérialisent le prix auquel un acheteur et un vendeur se sont accordés, souvent plusieurs mois plus tôt. Cet écart est donc tout à fait normal. Il illustre le temps nécessaire pour qu'une transaction aboutisse et que la valeur d'un bien soit validée par le marché.

Notre médiane de 1021€/m² agit comme un 'juge de paix' pour évaluer la cohérence d'une annonce. Si un bien se situe dans la fourchette haute, vers 1500-1700€/m², il doit justifier d'attraits exceptionnels (rénovation récente, standing, vue unique). En revanche, dépasser le plafond de 1912€/m² est un signal d'alerte fort, indiquant soit une exception très rare, soit une surévaluation. L'analyse de la valeur consiste à vérifier si le prix demandé est en adéquation avec les caractéristiques réelles du bien, au-delà de la simple ambition du vendeur.