Castelnau-Durban 2026 : Cote au plus haut • Secteur périurbain attractif • Familles Équilibre

La médiane de 1145€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet de la valeur intrinsèque d'un bien. Un bien rénové, avec vues ou jardin, se valorisera logiquement au-dessus de ce point central. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux se situera en dessous. La médiane est notre boussole, mais chaque bien a son propre mérite et sa propre valeur, expliquant naturellement cette dispersion autour du point de repère.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition du moment présent, le prix que les vendeurs espèrent. Les prix signés des notaires sont la validation du passé, le prix que le marché a réellement accepté après négociation et processus. Cet écart temporel est sain : il illustre le temps nécessaire pour qu'une intention de prix se transforme en une transaction validée. C'est le reflet du rythme de notre marché local, où la valeur se confirme à l'acte de vente.

Notre médiane de 1145€/m² est votre 'juge de paix'. Une annonce est 'hors marché' si elle s'éloigne radicalement de la réalité locale. Dépasser le plafond de 4000€/m² est un signal d'exception extrême, réservé à des biens d'exception ou souvent une surévaluation manifeste. De même, s'approcher des planchers à 174€/m² implique des caractéristiques très spécifiques (travaux majeurs, situation complexe). Pour une annonce standard, une valeur très supérieure à la médiane sans justification tangible (rénovation récente, standing) est un indicateur de risque et de difficulté de revente future.