Neydens 2026 : Couronne résidentielle • Familles Proximité • Appréciation constante

Base : Mutations foncières (DVF) & Indicateurs INSEE

Note Pulse

5.6

/10

27 critères objectifs

161 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

4 938 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 4 723 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

10.0/10

À 4938€/m², la tension extrême offre aux vendeurs une liquidité maximale face à une demande familiale captive.

Votre fourchette de prix locale

25 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

2 274 habitants

Vendeur Absolu

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.3

Très bon

6.5

Éducation

2 établissements dans la commune + 123 à proximité

dont 14 maternelles, 79 primaires, 14 collèges, 9 lycées

École la plus proche à 0.5km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

10.0

Espaces Verts

1 terrains de jeux, 1 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

6.2

Activités Enfants

1 piscine, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.3/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 137 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

5.4

Moyen

3.5

Dynamisme Marché

25 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

161 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (2 274 hab.)

7.9

Évolution Prix

+7.1% sur 1 an

Marché en hausse

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +25.5% sur 5 ans

Forte croissance

Pourquoi 5.4/10 ? Potentiel d'investissement modéré. Analyser finement la zone et le type de bien. Le marché est dynamique avec des prix en hausse (+7.1%) et une bonne tension locative (ITL 10.0/10). La croissance démographique (+25.5% sur 5 ans) confirme l'attractivité de la commune.

Profil Actif

Mobilité & services

3.2

Transports 1.0/10

Pas de gare dans la commune

3 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

2 274 habitants

Commerces 5.1/10

9 commerces proximité + 2 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

6.0

Santé 5.0/10

1 médecins

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

16.0% de retraités

Services proximité 3.4/10

Tout à proximité : 1 boulangerie, 1 épicerie

2 grandes surfaces

Adapté aux retraités autonomes. Services essentiels accessibles, cadre calme apprécié.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Neydens.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

4 723 €/m²

Prix médian basé sur 80 transactions

Maison

4 938 €/m²

Prix médian basé sur 81 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

Rapport immobilier expert

Sécurisez votre projet • Neydens

L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié de 4938€ à Neydens est une référence solide des actes signés. Pourtant, sans les flux INSEE, ce chiffre masque la réalité économique locale et la véritable valeur d'un bien.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart de 940€ à 10092€ révèle une segmentation forte. Notre audit croise l'hyper-proximité et les données INSEE pour situer précisément votre bien au sein de cette distribution de valeur.

Une arme pour négocier

Notre rapport synthétise les transactions officielles du voisinage. Vous accédez aux ventes réelles (DVF) avec une lecture experte, disposant ainsi des mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

Cet audit agit comme un tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques et sécuriser vos échanges, en s'appuyant sur des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Objectiver ma valorisation

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Neydens

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 4938€ sur Neydens ?

La médiane de 4938€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart provient de la diversité des biens : l'état, la rénovation, l'emplacement ou la qualité des finitions. Une annonce à 940€ ou 10092€ n'est pas une anomalie, mais le reflet d'un bien spécifique par rapport à la masse. Ce n'est pas une erreur statistique, c'est la richesse du marché qui s'exprime autour de ce point de repère central.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Neydens ?

Il n'y a pas de retard, mais un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'intention actuelle du marché, le présent. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation du passé, l'aboutissement d'une vente initiée souvent 6 à 12 mois plus tôt. L'écart entre les deux est le reflet du temps nécessaire pour qu'une ambition de prix se concrétise en acte. C'est la preuve que le marché évolue et que le prix signé est le véritable ancrage de la valeur.

Comment savoir si une annonce sur Neydens est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 940€ à 10092€ ?

La médiane de 4938€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, comparez-la d'abord à ce point central. Ensuite, utilisez la fourchette extrême de 10092€/m² comme signal d'alerte. Dépasser ce plafond n'est possible que pour des biens d'exception (standing, vue, emplacement unique). Si une annonce standard s'approche de ce seuil sans justification tangible, elle est en surévaluation. Une annonce est réaliste si elle se justifie par rapport à la valeur médiane, elle est risquée si elle défie la logique de la fourchette haute.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Neydens et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Genève - Annemasse (partie française)

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Genève - Annemasse (partie française). Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Neydens avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Feigères , économisez jusqu'à 1 055€/m² (soit -21%)

Découvrir Feigères

Stratégie Immobilière : Arbitrage autour de Neydens

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À budget équivalent (632k€), l'option la plus pertinente est La Balme-de-Sillingy (-8%). Vous transformez immédiatement votre capital en foncier : vous acquérez 138m² au lieu de 128m², soit 10m² supplémentaires de confort ou d'investissement pour le même prix.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour conserver votre budget Neydens (632k€), Sillingy offre une valeur ajoutée stratégique. Avec un prix à 4974€/m², vous accédez au même standing tout en profitant d'un 'cadre idéal pour retraités', synonyme de calme garanti et de stabilité du cadre de vie.