Montaut 2026 : Couronne résidentielle • Retraités Proximité • Prix constants

La médiane de 1797€/m² est le pivot central du marché, un point de repère fiable. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart n'est pas une anomalie, mais le reflet de la diversité des biens. Un bien rénové, avec vue ou standing supérieur, se valorisera naturellement au-dessus de cette médiane. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux significatifs se situera en dessous. La fourchette extrême (130€ à 3327€) illustre parfaitement cette variété. Il s'agit d'analyser la valeur intrinsèque du bien par rapport à ce point de mire, non de considérer l'écart comme une erreur.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie de la vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, l'intention de vente au présent. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation de cette ambition, le résultat final d'une transaction, qui est le passé. Cet écart temporel est nécessaire au marché pour concrétiser une valeur. Il faut plusieurs mois pour qu'une intention de prix se transforme en prix de vente réel. La médiane de 1797€ est donc une photographie consolidée du marché passé, servant de base solide pour évaluer la pertinence des prix actuels.

La médiane de 1797€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, utilisez la fourchette extrême. Un prix supérieur au plafond de 3327€/m² est un signal d'exception. Il peut s'agir d'un bien d'architecte, d'un emplacement unique, ou d'une surévaluation manifeste. En dessous du plancher de 130€/m², la question est celle de la structure (risques, état). Pour une annonce réaliste, la valeur doit se justifier par ses caractéristiques par rapport à la médiane. Une annonce très au-dessus sans justification tangible est risquée. L'analyse de la valeur consiste à situer le bien dans cette fourchette pour en comprendre la cohérence.