Épinay-sur-Duclair 2026 : Belle occasion • Zone périurbaine équilibrée • Familles Qualité

La médiane de 1635€/m² est votre pivot de référence, le point d'équilibre du marché local. L'écart constaté n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens. Un bien en excellent état, avec des options ou un jardin, se valorisera logiquement au-dessus de cette médiane, à l'inverse d'un bien nécessitant des travaux. Cette fourchette, allant de 156€ à 2813€, prouve que chaque bien est unique et que son prix dépend de sa valeur intrinsèque par rapport à ce point central.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition et l'intention du marché actuel. Les prix signés par les notaires sont la validation de cette ambition, mais sur des transactions conclues plusieurs mois plus tôt. Cet écart est le temps nécessaire pour qu'une offre trouve son acheteur et que la valeur se cristallise. Les prix signés confirment donc la tendance passée, tandis que les annonces dessinent la tendance future.

La médiane de 1635€ est votre juge de paix. Une annonce est considérée comme risquée ou 'hors marché' si elle dépasse le plafond de 2813€/m². Ce seuil extrême signale une exception (un bien d'architecte, un emplacement unique) ou, le plus souvent, une surévaluation importante qui n'obtiendra pas l'accord de la banque. Pour une annonce classique, se situer au-dessus de la médiane est légitime si la qualité le justifie. Dépasser le plafond, c'est prendre le risque de ne pas trouver preneur.