Luzarches 2026 : Secteur résidentiel • Valeur mature • Retraités Harmonie

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

5.8

/10

27 critères objectifs

65 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

3 292 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 2 640 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

9.1/10

À 3292€/m², la tension historique offre aux acheteurs une opportunité de négociation rare face à une liquidité sénior.

Votre fourchette de prix locale

42 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

4 945 habitants

Gare TER

Signal Vendeur Urgent

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.3

Très bon

7.4

Éducation

6 établissements dans la commune + 348 à proximité

dont 82 maternelles, 172 primaires, 46 collèges, 22 lycées

École la plus proche à 1.2km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.8

Espaces Verts

1 terrains de jeux, 1 terrains de grands jeux

4.5

Activités Enfants

2 gymnases, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.3/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 824 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.6

Faible

4.0

Dynamisme Marché

42 ventes/an en moyenne

ITL 9.2/10 = Marché très tendu

65 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (4 945 hab.)

0.0

Évolution Prix

-8.07% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +7.3% sur 5 ans

Forte croissance

Pourquoi 3.6/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-8.07%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

5.1

Transports 6.0/10

Gare TER présente • Liaisons régionales

13 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

4 945 habitants

Commerces 4.5/10

10 commerces proximité + 1 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.4

Santé 7.0/10

5 médecins • 1 pharmacies • 4 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

21.2% de retraités

Services proximité 5.7/10

Tout à proximité : 2 boulangeries, 1 épicerie

1 grande surface

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Luzarches.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 640 €/m²

Prix médian basé sur 16 transactions

Maison

3 292 €/m²

Prix médian basé sur 49 transactions

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Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian à Luzarches (3292€) est une photographie des actes signés. Pour évaluer votre bien, cette base factuelle doit être confrontée aux flux INSEE afin de révéler la dynamique réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 899€ à 6056€ invalide la moyenne. Notre audit croise l'hyper-proximité (services, infrastructures) et les données INSEE pour situer précisément votre bien dans cette distribution de valeur à Luzarches.

Une arme pour négocier

Notre rapport DVF+INSEE vous donne accès aux transactions officielles du voisinage. Comparez votre projet aux ventes réelles avec une lecture experte, en utilisant les mêmes outils d'analyse que les professionnels.

Accélérez votre financement

L'audit devient votre tiers de confiance. Il objective la valeur de votre bien pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser les échanges avec des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

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Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

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Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Luzarches

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 3292€ sur Luzarches ?

La médiane de 3292€/m² est le pivot central de notre marché, un point de repère fiable. Une annonce ou une estimation est une photographie unique. L'écart provient de la réalité intrinsèque du bien : son état, son niveau de finition, son jardin ou son potentiel de rénovation. Cette différence n'est pas une anomalie, mais le reflet fidèle de la diversité des biens et de leurs options autour de ce point d'équilibre.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Luzarches ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, l'intention du moment. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation de ce qui s'est conclu, le passé figé. L'écart entre les deux illustre le temps nécessaire pour qu'une transaction trouve son point d'accord, transformant l'offre présente en une donnée historique validée.

Comment savoir si une annonce sur Luzarches est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 899€ à 6056€ ?

Notre médiane de 3292€ sert de 'juge de paix'. Pour situer une annonce, la fourchette extrême de 899€ à 6056€/m² est révélatrice. Dépasser le plafond de 6056€ est un signal d'exception, réservé à des biens d'exception ou, à l'inverse, un signe de surévaluation. Une annonce très au-dessus de la médiane doit justifier sa valeur par des atouts tangibles pour être réaliste.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Luzarches et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Paris

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Paris. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Luzarches avec un prix accessible

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

À budget équivalent (355k€), l'option la plus pertinente est Viarmes (-7%). Cela permet de passer de 108m² à environ 116m² (+8m²), gagnant ainsi un espace significatif (type bureau ou suite parentale) tout en conservant un cadre périurbain identique, pour une économie réelle de 25k€ sur le foncier.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même investissement, Presles se distingue par son atout 'famille', offrant une qualité de vie supérieure grâce à une meilleure structuration du tissu social et des services, typique des communes à forte attractivité familiale. C'est une optimisation de votre capital vers un cadre de vie plus structuré et pérenne.