Épinay-sur-Orge 2026 : Assise foncière solide • Zone confidentielle • Retraités Grand Angle

Source : Prix réels Notaires (DVF) & Statistiques INSEE

Note Pulse

6.2

/10

27 critères objectifs

90 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

3 619 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 3 528 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

9.7/10

À 3619€/m², la baisse masque une opportunité d'achat rare face à une population retraitée cherchant à liquider ses actifs.

Votre fourchette de prix locale

62 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

10 870 habitants

Hôpital

Gare TER

Signal Vendeur Urgent

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

6.7

Bon

6.2

Éducation

6 établissements dans la commune + 620 à proximité

dont 198 maternelles, 249 primaires, 78 collèges, 40 lycées

École la plus proche à 0.4km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.2

Espaces Verts

1 terrains de jeux, 2 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

4.2

Activités Enfants

2 gymnases, 1 bibliothèque

Pourquoi 6.7/10 ? Environnement familial correct. Quelques équipements à proximité mais peut nécessiter des déplacements. Avec 1 établissement pour 1 812 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

4.5

Moyen

4.7

Dynamisme Marché

62 ventes/an en moyenne

ITL 6.8/10 = Marché tendu

90 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Ville moyenne (10 870 hab.)

2.9

Évolution Prix

-2.14% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -2.1% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 4.5/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-2.14%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

5.6

Transports 6.0/10

Gare TER présente • Liaisons régionales

24 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

10 870 habitants

Commerces 6.9/10

22 commerces proximité + 3 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

8.7

Santé 10.0/10

Hôpital

5 médecins • 3 pharmacies • 13 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

24.1% de retraités

Services proximité 7.3/10

Tout à proximité : 6 boulangeries, 2 épiceries

3 grandes surfaces

Parfait pour retraités. Excellents services de santé, environnement calme et tout à proximité.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Épinay-sur-Orge.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

3 528 €/m²

Prix médian basé sur 34 transactions

Maison

3 619 €/m²

Prix médian basé sur 56 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

À Épinay-sur-Orge, le prix médian notarié à 3619€ matérialise les actes signés. Pour autant, sans l'analyse des flux INSEE, ce chiffre masque la réalité économique fine du marché local.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 1411€ à 6034€ révèle un marché fracturé. L'audit croise ces données avec les infrastructures de proximité pour positionner précisément votre bien dans cette distribution de valeur.

Une arme pour négocier

Notre rapport transcrit les transactions officielles du voisinage. Vous accédez aux mêmes outils d'analyse que les professionnels pour comparer votre projet aux ventes réelles (DVF) avec une lecture experte.

Accélérez votre financement

Cet audit objectif devient votre tiers de confiance. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécuriser la négociation grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Cartographier ma valeur

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Épinay-sur-Orge

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 3619€ sur Épinay-sur-Orge ?

Le prix médian de 3619€/m² est le pivot central du marché, un point d'équilibre. Une annonce ou une estimation est une réalité unique. L'écart ne signifie pas une erreur, mais reflète la diversité des biens. Un bien rénové, avec vue ou standing supérieur se situera logiquement au-dessus de ce pivot, tandis qu'un bien à rénover ou plus modeste sera en dessous. Cette fourchette est le reflet sain de la variété des offres autour de ce repère fiable.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Épinay-sur-Orge ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, le présent. Les prix 'Signés' des notaires sont la validation de transactions passées, l'aboutissement d'un processus. L'écart entre les deux illustre simplement le temps nécessaire pour qu'une offre se transforme en vente. C'est un indicateur de la dynamique du marché, confirmant que la valeur actuelle se construit sur la base du passé validé.

Comment savoir si une annonce sur Épinay-sur-Orge est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 1411€ à 6034€ ?

Notre médiane de 3619€ agit comme un 'juge de paix' pour évaluer la cohérence d'une annonce. Une offre dans la fourchette est généralement réaliste. En revanche, dépasser le plafond de 6034€/m² est un signal d'exception. Cela peut indiquer un bien d'exceptionnel standing, mais aussi une surévaluation risquée. Pour l'acheteur, c'est un signal d'analyse approfondie ; pour le vendeur, une ambition à justifier par des atouts concrets et comparables.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Épinay-sur-Orge et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Paris

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Épinay-sur-Orge avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Sainte-Geneviève-des-Bois , économisez jusqu'à 240€/m² (soit -7%)

Découvrir Sainte-Geneviève-des-Bois

Stratégie Immobilière : Arbitrage et Opportunités autour d'Épinay-sur-Orge

Découvrez les alternatives stratégiques pour optimiser votre projet immobilier

Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En zone rurale, l'arbitrage se joue sur le foncier. À Villabé, le prix au m² est -16% moins cher qu'à Épinay-sur-Orge. Sur 80m², cela représente une économie brute de 47 760€. Ce gain financier vous permet d'acquérir une surface plus vaste ou de conserver du budget pour l'agrandissement, privilégiant l'espace à la densité.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour le même budget qu'à Épinay-sur-Orge, la LISTE UPGRADE offre un cadre de vie supérieur. À Montgeron ou Viry-Châtillon, le prix est similaire (3664€/m² et 3650€/m²), mais l'atout 'cadre idéal pour retraités' assure un environnement plus calme et des services adaptés, optimisant votre confort quotidien sans surcoût d'investissement.