Livry-Gargan 2026 : Équilibre de valeur • Zone confidentielle • Retraités Calme

Données : Transactions officielles (DVF) & Contexte INSEE

Note Pulse

6.0

/10

27 critères objectifs

359 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

2 774 €/m²

Prix médian Appartement

Maison : 3 429 €/m²

Dynamisme du Marché

Rural

10.0/10

À 3429€/m², la baisse de 5.3% offre une opportunité d'achat rare face à une population retraitée statique et peu concurrentielle.

Votre fourchette de prix locale

211 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

46 218 habitants

Hôpital

Opportunité Acheteur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.3

Très bon

6.8

Éducation

32 établissements dans la commune + 1147 à proximité

dont 343 maternelles, 450 primaires, 148 collèges, 92 lycées

École la plus proche à 0.1km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

6.6

Espaces Verts

4 terrains de jeux, 2 terrains de grands jeux, 1 boulodromes

9.9

Activités Enfants

1 piscine, 9 gymnases, 1 cinéma, 1 conservatoire, 1 bibliothèque

Pourquoi 7.3/10 ? Très bon environnement familial. Infrastructures éducatives satisfaisantes et cadre de vie agréable. Avec 1 établissement pour 1 444 habitants, la densité d'écoles est bonne.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

4.3

Moyen

6.2

Dynamisme Marché

211 ventes/an en moyenne

ITL 4.6/10 = Marché équilibré

359 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Statut : Autre commune du pôle principal

Grande ville (46 218 hab.)

0.0

Évolution Prix

-5.34% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en croissance +3.6% sur 5 ans

Dynamique positive

Pourquoi 4.3/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-5.34%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

4.8

Transports 2.0/10

Pas de gare dans la commune

337 taxis/VTC disponibles

Emploi proximité 6.0/10

Statut : Autre commune du pôle principal

46 218 habitants

Commerces 9.7/10

99 commerces proximité + 13 grandes surfaces

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.8

Santé 10.0/10

Hôpital + Maternité

99 médecins • 10 pharmacies • 56 infirmiers

Calme 6.0/10

Environnement tranquille

19.3% de retraités

Services proximité 7.9/10

Tout à proximité : 22 boulangeries, 32 épiceries

13 grandes surfaces

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

Estimation immobilière interactive

Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Livry-Gargan.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

2 774 €/m²

Prix médian basé sur 206 transactions

Maison

3 429 €/m²

Prix médian basé sur 153 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

Rapport immobilier expert

Sécurisez votre projet • Livry-Gargan

L'analyse qui transforme les données brutes en certitudes.

Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

Le prix médian notarié à Livry-Gargan (3429€) est un indicateur solide des actes signés. Pour autant, il doit être croisé avec les flux INSEE afin de révéler la dynamique immobilière réelle du secteur.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'amplitude de 839€ à 7500€ rend la moyenne obsolète. Notre audit analyse l'hyper-proximité (services, infrastructures) pour positionner précisément votre bien dans cette distribution de valeur.

Une arme pour négocier

Notre rapport offre un accès simplifié aux transactions officielles du voisinage. Il met en perspective votre projet avec les ventes réelles (DVF), vous offrant la même grille de lecture que les experts.

Accélérez votre financement

L'audit sert de tiers de confiance objectif. Il structure la valeur pour rassurer les banques sur le financement et sécurise la négociation grâce à des indicateurs neutres et factuels.

Votre verdict final pour décider sans douter

37€

Au lieu de 99€

Transactions DVF notariées décryptées

Analyse des flux de population INSEE

Bilan des services et infrastructures

Affiner l'analyse

Rapport personnalisé, livré sous 48h

Paiement sécurisé

Questions fréquentes

Comprendre le marché de Livry-Gargan

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 2774€ sur Livry-Gargan ?

La médiane de 2774€/m² est votre pivot de référence, le point d'équilibre du marché livryen. Une annonce ou une estimation ne peut être alignée sur ce chiffre unique car elle correspond à un bien spécifique. L'écart constaté, pouvant aller de 488€ à 6287€, n'est pas une anomalie. Il illustre la diversité réelle du parc immobilier : l'état, le standing, l'exposition ou la présence d'un jardin sont autant de variables qui justifient une valorisation au-dessus ou en dessous de cette médiane.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Livry-Gargan ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un décalage temporel inhérent au cycle de vente. Les prix des annonces représentent l'ambition du marché actuel, une photographie de l'instant T. Les prix 'Signés' des notaires, eux, matérialisent le résultat validé d'une transaction, souvent engagée 3 à 6 mois plus tôt. Cet écart est donc sain : il mesure le temps nécessaire pour que le marché valide, par l'acte d'achat, la valeur affichée aujourd'hui par les vendeurs.

Comment savoir si une annonce sur Livry-Gargan est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 488€ à 6287€ ?

La médiane de 2774€ est votre juge de paix. Pour évaluer une annonce, la situez par rapport à cette valeur et aux extrêmes. Un prix dépassant le plafond de 6287€/m² est un signal d'exception : il doit s'expliquer par des caractéristiques uniques (denrère, vue exceptionnelle, luxueux). En dehors de ce cas précis, une annonce s'éloignant fortement de la médiane, sans justification tangible, présente un risque de surévaluation. Elle se situe alors en dehors de la fourchette de réalisme du marché livryen.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Livry-Gargan et les communes à proximité

Positionnement

Autre commune du pôle principal

Aire d'Attraction : Paris

Commune indépendante hors aire d'attraction. Autonomie territoriale.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Livry-Gargan avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Clichy-sous-Bois , économisez jusqu'à 536€/m² (soit -16%)

Découvrir Clichy-sous-Bois

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En zone rurale, l'espace est roi. À Clichy-sous-Bois, le prix à 2893€/m² (-16%) offre un avantage spatial décisif. Sur 53m², vous économisez 16 000€. Cela permet d'acquérir un bien de 59m² pour le même budget, gagnant 6m² d'espace vital.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent, l'upgrade vise la qualité de vie pérenne. À Gagny (3579€/m²), vous accédez à un cadre idéal pour retraités. L'investissement reste maîtrisé tout en capitalisant sur un environnement plus structuré et des services adaptés à une transition de vie.