Étrépagny 2026 : Assise foncière solide • Zone périurbaine équilibrée • Familles Équilibre

La médiane de 1817€/m² est votre pivot de référence, le point d'équilibre du marché. Une annonce n'est pas une moyenne, c'est un bien unique avec son histoire, son état et ses options. L'écart n'est pas une anomalie, il illustre la diversité réelle des biens autour de ce repère. Un bien rénové ou exceptionnel se valorisera logiquement au-dessus, tandis qu'un bien à rénover se situera en dessous. Analysez toujours la valeur intrinsèque du bien par rapport à ce point de repère.

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des notaires (DVF) sont le passé validé : le prix réellement conclu lors de la signature, il y a plusieurs mois. Les prix des annonces représentent le présent, l'ambition actuelle du vendeur. L'écart entre les deux illustre le délai nécessaire au marché pour intégrer la valeur et valider une nouvelle ambition de prix. C'est le reflet du dynamisme et de la vitesse d'adaptation du marché local.

Notre médiane de 1817€ est votre 'juge de paix'. Pour évaluer une annonce, comparez-la d'abord à ce point central. La fourchette extrême (362€ - 4800€) vous donne les limites du raisonnable. Dépasser le plafond de 4800€/m² est un signal d'exception ou de surévaluation. Une annonce très au-dessus de la médiane doit être justifiée par des caractéristiques uniques. L'analyse de la valeur réside dans la justification de cet écart par rapport au repère de 1817€.