Bagneaux-sur-Loing 2026 : Secteur calme • Détente des prix • Retraités Confort

Analyse : Actes notariés (DVF) & Démographie INSEE

Note Pulse

5.2

/10

27 critères objectifs

79 transactions analysées

Comment est-elle calculée ?

Votre profil ?

1 704 €/m²

Prix médian Maison

Appartement : 895 €/m²

Dynamisme du Marché

Periurbain

6.7/10

Prix bas et tension forte : c'est une fenêtre de liquidité pour les retraités, pas une opportunité d'achat.

Votre fourchette de prix locale

6 ventes/anDonnées notariales officielles (DVF)

1 610 habitants

Gare Gare locale

Signal Vendeur

Pourquoi ces notes ? Décryptage détaillé

Chaque profil valorise des critères différents. Découvrez les équipements et services qui justifient votre Note Pulse.

Profil Famille

Idéal pour les foyers avec enfants

7.0

Bon

7.5

Éducation

2 établissements dans la commune + 66 à proximité

dont 14 maternelles, 37 primaires, 8 collèges, 2 lycées

École la plus proche à 1.1km

7.0

Sécurité

Score neutre (données criminalité limitées)

9.8

Espaces Verts

1 terrains de grands jeux

1.8

Activités Enfants

1 gymnase

Pourquoi 7.0/10 ? Environnement familial correct. Quelques équipements à proximité mais peut nécessiter des déplacements. Avec 1 établissement pour 805 habitants, la densité d'écoles est excellente.

Profil Investisseur

Rendement et valorisation

3.4

Faible

3.3

Dynamisme Marché

6 ventes/an en moyenne

ITL 10.0/10 = Marché très tendu

79 transactions analysées

4.0

Potentiel Locatif

Commune de couronne

Potentiel locatif modéré

Petite commune (1 610 hab.)

0.0

Évolution Prix

-21.04% sur 1 an

Opportunité achat à prix attractif

7.0

Projets Urbanisme

Population en baisse -5.5% sur 5 ans

Déclin démographique

Pourquoi 3.4/10 ? Potentiel limité. Marché peu dynamique ou en baisse, à privilégier pour résidence principale. Le marché est actuellement en baisse (-21.04%), ce qui peut représenter une opportunité d'achat pour des investisseurs patients cherchant à acquérir à un prix attractif. À privilégier pour de la location longue durée plutôt que de la revente rapide.

Profil Actif

Mobilité & services

2.9

Transports 2.0/10

Gare Gare locale présente

Emploi proximité 6.0/10

Commune de couronne • Emplois dans le pôle

1 610 habitants

Commerces 1.5/10

2 commerces proximité

Nécessite véhicule personnel. Peu adapté aux trajets quotidiens en transports en commun.

Profil Retraité

Santé & tranquillité

7.7

Santé 8.0/10

1 médecins • 1 pharmacies • 3 infirmiers

Calme 10.0/10

Environnement résidentiel calme

26.6% de retraités (élevé)

Services proximité 3.2/10

Tout à proximité : 1 boulangerie, 1 épicerie

Bien adapté aux retraités. Bons services de santé et commerces accessibles.

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Positionnez votre bien sur le marché

Plus vous donnez d'informations, plus l'estimation est précise.
Basée sur les prix réels signés (DVF) à Bagneaux-sur-Loing.

Vos paramètres

Niveau de précisionBasique

Aperçu du marché

Appartement

895 €/m²

Prix médian basé sur 4 transactions

Maison

1 704 €/m²

Prix médian basé sur 75 transactions

Pour une estimation personnalisée

Commencez par indiquer le type et la surface de votre bien

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Ce que les chiffres seuls ne vous disent pas

Protégez votre prix de vente

À Bagneaux-sur-Loing, le prix médian notarié (1704€) valide les transactions passées. C'est une base solide, mais la dynamique immobilière réelle émerge de la confrontation avec les flux INSEE.

Détectez votre potentiel de plus-value

L'écart extrême (242€ à 3861€) invalide la moyenne. Notre audit croise le DVF et l'INSEE pour situer votre bien dans la distribution de valeur, en fonction des services et de la morphologie locale.

Une arme pour négocier

Accédez aux transactions officielles du voisinage. Ce rapport confronte votre projet aux ventes réelles (DVF) et vous fournit la grille de lecture experte des professionnels.

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Analyse des flux de population INSEE

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Questions fréquentes

Comprendre le marché de Bagneaux-sur-Loing

Les réponses aux questions que vous vous posez sur les prix immobiliers locaux

Pourquoi mon estimation (ou une annonce) est-elle différente du prix médian de 1704€ sur Bagneaux-sur-Loing ?

La médiane de 1704€/m² est le pivot de notre marché, le point d'équilibre. Une annonce est une offre unique. L'écart n'est pas une anomalie, il est la conséquence de la diversité des biens. Un bien en très bon état avec vue sur la Loing, un jardin clos ou des dépendances se valorisera logiquement au-dessus de ce repère. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux importants se situera en dessous. La médiane est votre boussole pour évaluer la cohérence d'un prix, pas une limite à ne pas dépasser.

Les prix 'Signés' des notaires sont-ils en retard sur les prix des annonces sur Bagneaux-sur-Loing ?

Il ne s'agit pas d'un retard, mais d'un cycle de vie. Les prix des annonces représentent l'ambition actuelle du marché, le prix 'demandé'. Les prix notariés (DVF) sont le prix 'signé', l'aboutissement validé d'une transaction passée. Cet écart temporel est nécessaire pour que le marché valide une valeur. Il illustre le temps de maturation entre l'offre et la transaction finale. C'est le reflet sain d'un marché qui ajuste son ambition à la réalité de l'acte de vente.

Comment savoir si une annonce sur Bagneaux-sur-Loing est 'hors marché' par rapport à la fourchette de 242€ à 3861€ ?

Notre médiane de 1704€ est votre 'juge de paix'. La fourchette extrême (242€ - 3861€) montre la diversité des situations. Pour évaluer une annonce, comparez-la d'abord à la médiane. Un prix très supérieur à 3861€/m² est un signal d'exception : soit le bien est unique (standing, situation), soit il y a un risque de surévaluation. Analysez ensuite le bien pour justifier cet écart. La fourchette vous aide à situer l'offre ; la médiane vous aide à juger sa pertinence.

DVF

INSEE

Données certifiées SOURCES ÉTATIQUES

Transparence & Méthodologie

Contexte territorial & Proximité

Découvrez le positionnement géographique de Bagneaux-sur-Loing et les communes à proximité

Positionnement

Commune de la couronne

Aire d'Attraction : Paris

Commune résidentielle dans la zone d'influence de Paris. Cadre de vie calme avec accès aux services du pôle principal.

Voisinage immédiat

Communes géographiquement proches de Bagneaux-sur-Loing avec un prix accessible

Astuce : En choisissant Poligny , économisez jusqu'à 310€/m² (soit -18%)

Découvrir Poligny

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Optimisation Budget

Même qualité, prix plus accessible

En arbitrant vers Égreville (-15%), votre budget de référence de 138 024 € s'élève à 117 320 € pour 81 m². Vous économisez ainsi 20 704 €, une somme conséquente en zone périurbaine qui permet d'acquérir un terrain plus vaste ou de financer des travaux d'agrandissement pour maximiser votre espace de vie.

Communes identifiées

Économie potentielle identifiée

Montée en Gamme

Même budget, meilleure qualité de vie

Pour un budget équivalent à Bagneaux-sur-Loing, Saint-Mesmes (1850 €/m²) offre un profil 'famille' supérieur. L'investissement est plus dense, mais vous accédez à un environnement structuré pour le développement familial, privilégiant la qualité des infrastructures et la sécurité du cadre de vie plutôt que l'expansion foncière brute.